過去幾年房貸利率居高不下。那麼，未來五年利率將走向何方？您是否應該等待房貸利率大幅下降後再購房或轉貸？房貸利率的決定因素眾多，這些因素都能為我們提供未來走向的線索。讓我們深入探討未來五年的房貸利率預測。

預測房貸利率最有用的指標之一是10年期美國公債殖利率。房貸利率與10年期公債殖利率通常朝同一方向變動，但房貸利率通常較高，因為貸方會考量額外的風險。兩者之間的差異稱為利差，在估計房貸利率可能走向時，我們會將此納入考量。

考量到這一點，第一步是觀察經濟學家對未來五年公債殖利率的預期。為了建立預測模型，我們將結合專家的經濟預測與人工智慧彙編的數據。

德勤全球經濟研究中心（Deloitte Global Economics Research Center）的全球經濟學家Michael Wolf在其12月的更新報告中，概述了該公司對未來五年公債殖利率的預期。

他寫道：「我們假設聯準會將維持利率不變，直到2026年12月。聯邦基金利率的平均值將在2027年中達到3.125%的中性水平。」Wolf表示，10年期公債殖利率將在2027年第二季前逐步下降，「從2027年第三季到2030年底，將穩定在3.9%。」

其他預測則指向長期殖利率略高。例如，高盛分析師預計，到2035年，10年期公債將長期上漲至4.5%。

同時，國會預算辦公室（CBO）預計，到2026年底，10年期公債殖利率將達到4.1%，並逐步上升至2030年的約4.3%。

Anthropic的Claude人工智慧將這些預測彙整成共識預測，我們將在下文中使用。

如前所述，10年期公債與30年期固定房貸利率之間存在利差。近年來，兩者之間的差異約在2.5個百分點的兩側波動。與2010年至2020年期間低於兩個百分點，甚至經常接近1.5個百分點的利差相比，這是一個顯著的變化。

使用2個百分點的利差，以下是公債與房貸利率比較的一個範例：

近期範例：截至3月5日，10年期公債殖利率為4.09%，30年期固定房貸利率為6.00%。利差為6.00 - 4.09 = 1.91個百分點。

利差低於兩個百分點，這也是房貸利率下降的原因之一。

Claude AI建議使用一個緩慢收窄的可變利差：

「30年期固定房貸利率與10年期公債之間的利差受預付風險、信用風險以及抵押貸款支持證券（MBS）的供需影響。聯準會的量化緊縮（QT）計畫在2022年後擴大了利差，因為私人市場吸收了更多的MBS。利差已在2025年底開始正常化，預計將繼續收窄。」

使用這些利差估計，我們現在可以完成我們的五年房貸利率預測。

利用公債預測，我們加上Claude建議的債券市場與30年期固定房貸利率之間的基礎情境假設利差，以彙整五年預測：

雖然此預測是針對基礎情境，假設利差緩慢正常化、通膨緩和以及聯準會採取溫和的貨幣政策，但Claude AI也準備了「樂觀」估計和「悲觀」估計：

「聯準會成功將通膨引導回2%，且未發生嚴重衰退。聯邦公開市場委員會（FOMC）在2027年前逐步降息，將10年期殖利率拉低至3.3%，同時期限溢價收窄。隨著QT結束和私人MBS需求恢復，MBS利差正常化至長期平均的170個基點。結果：到2030年，30年期固定利率接近5.00%。」

「通膨持續高於2.5%，不斷增加的美國財政赤字推高了期限溢價，使10年期殖利率維持在4.4%至4.6%之間。隨著市場波動和MBS供應對二級市場造成壓力，利差擴大至240個基點。到2027年，房貸利率攀升至7.00%左右，然後在2030年略微回落至6.60%。」

當然，這些是基於歷史常態和廣泛預期的長期估計。如果發生以下任何情況，所有這些數字都可能被推翻：

10年期公債的表現優於或劣於預期。例如，在經濟嚴重衰退的情況下，殖利率可能會崩潰，或者由於不斷增加的政府赤字而飆升。我們已經看到，像地緣政治動盪這樣的變數會讓利率變得多麼不可預測。

公債與房貸利率之間的利差收窄——或急劇擴大。

聯準會推動的貨幣政策發生重大變化。

沒有任何預測能預見未來五年房貸利率會降至3%。然而，2007年利率約與現在相當時，誰能預見到如此低的房貸利率？像大衰退和全球大流行這樣的事件很少會出現在預測中，而這些劇烈事件正是推動房貸利率跌至谷底的因素。

上述分析預測2027年的房貸利率將接近6%。

根據上述估計，未來五年房貸利率預計不會大幅下降。然而，經濟衰退或其他未知的經濟衝擊（如戰爭、金融崩潰或另一場大流行病）可能會改變前景。

如果您正在考慮具有初始固定利率期的可調利率抵押貸款，您首先需要考慮您實際將在所購房屋中居住多久。然後，長期房貸利率預測才開始。最佳方法可能是選擇最符合您目前預算的初始期限。

自去年5月底以來，房貸利率已下降超過半個百分點，帶動再融資申請年增長超過62%。這是否意味著現在是再融資抵押貸款的好時機？

雖然2025年經濟表現穩健，但2026年肯定會充滿變化。請參閱我們對明年的預測以及您的個人財務可能受到哪些影響。

要在2025年底前購房，您應該了解預期和準備工作。了解如何為年底購房做好準備。

明年的房地產市場展望包括房貸利率略有下降和房價降溫。了解2026年的預期以及如何立即做好準備。

聯準會將在2026年降息還是升息？我們採訪了經濟學家，聽取他們對聯準會利率的預測。以下是他們的看法。

房貸利率正在下降，因此儘早再融資可能是個好主意。如果您想在2026年初為您的抵押貸款再融資，以下是您應該了解的資訊。