Diversified Healthcare Trust (NASDAQ:DHC) 於 2026 年 5 月 5 日公布了其 2026 年第一季的財務業績，顯示公司正處於營運轉型階段，儘管營收未能達到華爾街的預期。

儘管這家高齡住宅和醫療保健 REIT 報告的營收為 3.665 億美元，較預期的 3.879 億美元低 5.5%，但該公司股價在盤後交易中上漲 4.2%，達到 8.17 美元，反映出投資者對推動其 62 億美元投資組合營運改善的策略性舉措充滿信心。

市場的積極反應似乎與 DHC 在關鍵營運指標上取得的重大進展有關，包括營運資金 (FFO) 年增 131%，以及其高齡住宅營運組合 (SHOP) 的利潤率大幅擴張。此外，穆迪近期將 DHC 的信用評級上調至 B3，也預示著其財務穩定性正在改善。

DHC 的第一季業績展現了公司在導航投資組合重新定位過程中的營運動能。以下資訊圖表說明了該公司本季的關鍵績效指標。

該公司報告淨虧損為 4330 萬美元，或每股 0.18 美元，而預期為每股 0.15 美元。然而，調整後營運資金達到 3310 萬美元，或每股 0.14 美元，較去年同期增長 131%，超出分析師預期。調整後 EBITDAre 總計 7400 萬美元，而合併淨營運收入 (NOI) 年增 4.7% 至 7590 萬美元。

總裁兼執行長 Christopher Bilotto 強調了「強勁的第一季，反映了持續的動能」，特別強調了將 SHOP 社區從 AlerisLife 成功轉移給新營運商，這已經開始產生改善的業績。

SHOP 部門表現尤為強勁，同物業 NOI 年增 13.5% 至 4430 萬美元。同物業入住率提高了 110 個基點至 82.4%，而平均月費上漲 5.9% 至 5,613 美元。最值得注意的是，SHOP NOI 利潤率較上一季擴大了 160 個基點至 14.9%，顯示營運效率有所提高。

DHC 的醫療辦公室和生命科學投資組合保持穩定，同物業入住率提高了 60 個基點至 95.3%，現金基礎 NOI 年增 3.0%。該公司在本季執行了 169,000 平方英尺的新租賃和續租，實現了 12.0% 的租金上漲，加權平均租賃期限為 9.5 年。

該公司的財務狀況在槓桿和流動性指標方面顯示出有意義的改善。淨債務對年化調整後 EBITDAre 的比率下降至 7.8 倍，較一年前的 8.8 倍有所改善。利息覆蓋率從上一年的 1.3 倍增強至 2.0 倍。

截至 2026 年 3 月 31 日，DHC 維持了 2.718 億美元的總流動性，其中包括其未提取的擔保循環信貸額度下的 1.5 億美元可用資金，以及 1.218 億美元的現金和現金等價物。該公司的無擔保物業投資組合總計 40 億美元，佔總資產的 63.9%，提供了充足的財務靈活性。

以下按部門劃分的同物業績表現細分，顯示了 DHC 投資組合的各種發展軌跡。

雖然 SHOP 部門推動了合併 NOI 的增長，「其他」部門（包括三淨租賃的高齡住宅社區和健康中心）的同物業 NOI 年減 2.0%，但這僅佔現金基礎 NOI 的 9.4%。

DHC 在第一季期間及之後執行了幾項策略性交易。2026 年 3 月，該公司以 2300 萬美元出售了 13 個無擔保 SHOP 社區，延續了其投資組合優化策略。這些物業在本季產生了 100 萬美元的負 NOI，在 2025 年全年產生了 300 萬美元的負 NOI，因此其處置有利於整體投資組合品質。

2026 年 4 月，DHC 以 1450 萬美元收購了兩個 SHOP 社區的土地，這些社區先前受財務租賃約束，從而獲得了更大的營運控制權並消除了租賃義務。

以下按地理和營運劃分的細分，顯示了 DHC 的 SHOP 投資組合集中度和管理關係。

佛羅里達州是 DHC 最大地理集中區域，佔 SHOP 單元的 17.7%，其次是德克薩斯州，佔 8.8%。在營運商方面，Sinceri Senior Living 管理的物業產生了 27.7% 的 SHOP NOI，而 Discovery Senior Living 佔 21.4%。這種地理和營運商的多樣化有助於減輕集中風險。

DHC 的醫療辦公室和生命科學租賃活動依然強勁，該公司在新租賃中展現了定價能力。

新租賃實現了 15.7% 的 GAAP 租金增長，加權平均租賃期限為 10.1 年，而續租則實現了 5.1% 的租金增長。總租賃成本和優惠承諾顯著下降至每平方英尺 29.79 美元，低於上一年的每平方英尺 69.96 美元，反映了市場狀況和租戶需求的改善。

DHC 重申了其 2026 年全年指引，預計營運動能將持續貫穿其投資組合。該公司預計 SHOP NOI 將在 1.75 億至 1.85 億美元之間，與 2025 年業績相比，中點增長 26% 至 33%。

預計總合併 NOI 將在 2.97 億至 3.13 億美元之間，預計調整後營運資金將達到 1.25 億至 1.40 億美元，或每股 0.52 至 0.58 美元。該指引假設同物業 SHOP 入住率年增約 300 個基點，營收增長約 8.0%，營運費用增長限制在 5.7%。

管理層的指引不包括 2026 年 4 月收購的兩塊土地以外的任何收購，也不包括 2026 年 3 月出售的 13 個社區以外的任何處置，這表明預測的基準較為保守。

DHC 的債務到期時間表顯示，短期債務負擔可控，在主要到期前有相當長的緩衝期。

該公司在 2027 年前的債務到期金額很小，首次重大到期將在 2028 年，屆時將有 6.39 億美元到期，其中包括 5 億美元的優先無擔保債券。DHC 的 24 億美元債務投資組合的加權平均利率為 5.674%，加權平均到期期限為 7.6 年。

DHC 保持了對所有債券契約的遵守，無擔保資產對無擔保債務的比率為 254.2%，遠高於要求的最低 150%。該公司的合併債務服務可用收入對債務服務比率為 1.76 倍，超過了最低 1.50 倍的要求，儘管在公司努力進一步提高覆蓋率時，應密切關注這一指標。

儘管第一季度營收未能達到預期，但 DHC 的營運改善和策略性重新定位似乎引起了投資者的共鳴。該公司股票在過去一年中回報率為 182%，目前交易價格接近其 52 週高點 8.48 美元，反映了對管理層扭轉策略的信心。

社區從 AlerisLife 成功轉移給新營運商，加上入住率趨勢和費率增長的改善，使 DHC 能夠利用有利的高齡人口結構，因為該行業繼續從疫情中復甦。該公司的醫療辦公室和生命科學投資組合提供了穩定的現金流和多元化，95.3% 的入住率證明了對醫療保健相關物業的強勁需求。

然而，挑戰依然存在。DHC 的槓桿率為 7.8 倍，雖然有所改善，但相較於許多 REIT 同業仍處於高位。該公司在繼續降低槓桿的同時，投資於物業改善和重新定位的能力，對於維持動能至關重要。此外，影響高齡住宅入住率的季節性因素和更廣泛的經濟不確定性可能會影響改善的速度。

DHC 擁有 2.718 億美元的流動性，以及價值 62 億美元、分佈在 33 個州和華盛頓特區的 285 處物業的投資組合，擁有執行其策略計劃的財務資源。該公司對卓越營運、策略性資本配置和投資組合優化的關注，似乎正在產生切實的成果，即使頂線增長仍然受到持續資產出售和投資組合合理化的挑戰。