隨著抵押貸款利率徘徊在 6% 左右，以及許多市場的房價自 2020 年以來上漲了約 50%，許多潛在購房者感到被排除在外。

房地產投資者葛蘭特·卡爾東認為，這正是問題所在——最大的障礙並非市場本身，而是買家對待市場的態度。

在最近接受《商業內幕》(Business Insider) 採訪時，卡爾東概述了他認為阻礙買家在當前房地產市場取得進展的三個常見錯誤。

雖然他的觀點來自一位已購買價值數十億美元房地產的知名投資者，但他的建議卻與傳統的購房智慧相悖，並暗示僵化的期望可能比單純的市場狀況更具限制性。

根據 Realtor.com 的 2026 年住房預測，今年抵押貸款利率預計將接近 6.3%。然而，卡爾東認為，許多買家已經採取了一種失敗主義的心態，阻止他們積極尋求機會。

「如果你相信這一點，那麼你永遠找不到它，」他告訴《商業內幕》。「你帶著錯誤的心態。所以你並沒有被排除在外。」

這種觀點與有據可查的可負擔性問題相悖。根據全國房地產經紀人協會 (NAR) 的高級經濟學家納迪亞·埃萬格魯 (Nadia Evangelou) 的說法，「過去幾年，我們一直處於現代住房史上最嚴峻的可負擔性環境之一。」

抵押貸款利率從 2021 年的約 3% 上升到 2023 年的 7% 以上，與大流行前水平相比，典型的月供增加了 1,000 多美元。

同樣，亞特蘭大聯邦儲備銀行的房屋所有權負擔能力監測 (HOAM) 顯示，與歷史常態相比，全國範圍內的可負擔性仍然受到嚴重限制。

但卡爾東的觀點主要是心理上的，而非數學上的。他認為，接受「被排除在外」敘事的買家可能會停止尋找仍然存在的創造性或非常規解決方案。

這種心態轉變是否有幫助，很大程度上取決於個人的財務狀況，這是卡爾東廣泛的框架並未完全解決的細微差別。

卡爾東還認為，僅僅關注最低價的房屋是一種錯誤的策略。相反，他認為買家應該優先考慮那些有靈活或創造性融資選項的房產。

他特別建議瞄準兩種房屋：一種是沒有剩餘抵押貸款的房屋，另一種是擁有低利率現有抵押貸款的房屋。在這兩種情況下，賣家可能願意接受非傳統安排，例如賣方融資、可轉讓抵押貸款或租賃購買結構。

這種方法在有限但現實的情況下有其價值。根據 Redfin 的數據，2024 年前三分之二的美國房屋交易量僅約為 2.5%，是至少 30 年來的最低周轉率。

部分原因是許多房主被鎖定在低於 5% 的抵押貸款利率中，不願出售。因此，確定願意提供創意條款的積極賣家，可能會讓買家獲得額外的談判籌碼。

另外，全國房地產經紀人協會 (NAR) 的研究表明，抵押貸款利率下降 1% 可以為潛在買家增加約 550 萬戶家庭，這凸顯了負擔能力對利率的敏感性。

然而，這種策略也有重要的注意事項。創意融資安排可能在法律和結構上很複雜，可能需要較大的首付款，並且在競爭激烈的市場中並不普遍。

對於沒有大量現金儲備或協商替代購買結構經驗的首次購房者來說，這種建議可能難以成功實施。

卡爾東的最後一個建議呼應了一個持久的房地產原則：地點比幾乎任何其他因素都重要。他認為，在頂級地段購買最差的房子，勝過在普通地區購買最好的房子。

「這重要 10 倍，」他告訴《商業內幕》。「我在職業生涯中購買了價值約 60 億美元的房地產，任何時候我妥協了地點，日後都會付出代價。」

卡爾東建議買家優先考慮那些可支配收入較高、並有成熟全國連鎖零售商（如 Whole Foods、Starbucks 和 Chipotle）的地區，他認為這些是經濟強勁社區的標誌。

這項建議與長期的房地產研究和實踐一致。位於理想地段的房產，其增值趨勢往往比位於不太受歡迎地區的房產更穩定，並且在市場低迷時期更能保值。學校質量、步行便利性和靠近主要就業中心等地點因素，持續影響著房產的長期價值增長。

然而，優質地段的價格也更高。對於已經在可負擔性方面苦苦掙扎的買家來說，優先考慮頂級社區可能意味著接受比最初計劃中更小、更舊或更過時的房產。

這種權衡對專注於增值的投資者來說效果很好，但優先考慮宜居性、空間和生活方式需求的家庭可能會發現這種建議更難應用。

卡爾東的觀點提供了有趣的見解，但重要的是要認識到，他的建議來自一位通過房地產積累財富的投資者——不一定是一位關注首次購房者努力負擔第一套房的挑戰的人。

根據 NAR 的說法，「從收入和購買力的角度來看，顯然許多買家仍然無法負擔得起房屋。」對許多家庭來說，挑戰不在於心態——而在於數學。

在採用任何購房策略之前，買家應該：

獲得預先批准，以了解他們實際能負擔多少

考慮總月成本，而不僅僅是購買價格

計入維護、房產稅、保險和潛在的 HOA 費用

了解「創意融資」通常伴隨較高的風險

評估他們是否在財務上為房屋所有權做好了準備，而不僅僅是首付款

在當前的市場中，靈活性當然有幫助。但最重要的因素不是遵循任何單一專家的規則——而是確保決定符合您的個人財務、風險承受能力和長期目標。

卡爾東的建議可能會為一些買家打開機會，但它並非「一刀切」的公式。