可負擔性已從一個枯燥的財務術語，演變成一個無所不包的熱門議題。雜貨、醫療保健、育兒、汽車、汽油——任何東西，如今都與可負擔性掛鉤。而住房，則是美國可負擔性討論中最棘手的問題之一。

3月12日，美國參議院以89票對10票的壓倒性、罕見的兩黨支持，通過了一項旨在解決可負擔性與供應問題的重大住房法案，主要針對單戶住宅。這項名為《21世紀住房之路法案》（21st Century ROAD to Housing Act）的法案，包含了40多項條款，旨在透過融資、許可、分區和環保等方面的改革，降低住房成本並加速新屋建設。

眾議院在2月份已通過一個規模較小但同樣獲得兩黨支持的版本。參議院版本採納了眾議院的許多條款，現已送回眾議院審議，但面臨著艱難的處境，主要爭議點在於大型機構投資者是否應繼續購買和出租房屋。參議員伊麗莎白·沃倫（民主黨，麻薩諸塞州）和總統唐納·川普（他於1月發布行政命令要求終止此類行為）都對此做法表示譴責。

諷刺的是，所謂的「建造後出租」（build-to-rent）市場在住房市場中所佔比例相對較小，遠不及另一個市場——預製房屋（factory-built manufactured homes）。後者在《住房之路法案》中獲得了巨大的推動，並且對增加住房供應的總體目標更為重要。

該法案允許預製房屋在沒有永久底盤的情況下組裝，提高購房者的聯邦貸款額度，並放寬其設置地點的分區規定。這些變革將大大有助於消除低價「移動房屋」的污名。

製造業住房協會（Manufactured Housing Institute）的首席執行長萊斯利·古奇博士表示：「這一直是我们面临的挑战。污名来自于我们的房屋外观以及我们能够提供的外观设计。现在，根据我们的联邦建筑规范，我们将能够建造更多类型的住房。我们被限制了50年，每栋房屋都必须安装在永久底盘上。」

Cavco Industries（該行業最大的公司之一）的首席執行長比爾·布爾在一份電子郵件聲明中表示，允許拆卸式底盤將使預製房屋製造商能夠創新設計。「雖然我們仍將製造帶有永久底盤的房屋，但能夠製造帶有拆卸式底盤的房屋將繼續打破分區障礙，並增加低成本、高品質房屋的供應。」

布爾表示，預計到立法變更，Cavco已大力投資對現有工廠進行改造，以提高產能並盡可能改變生產流程。「同樣，在過去兩年中，我們將品牌統一在Cavco名下，以擴大市場認知度，並細分了我們廣泛的產品。」

伯克希爾·哈撒韋旗下的Clayton Homes是該市場的最大參與者。

總體而言，這些條款有潛力大幅增加住房供應，並為實現美國人日益遠離的購房夢想提供低成本選擇。根據多項民意調查，超過70%的美國人擔心住房可負擔性。考慮到單戶住宅的中位價約為40萬美元，住房供應短缺400萬套，且30年抵押貸款利率仍頑固地維持在6%以上，這並不令人意外。

全國房地產經紀公司Redfin的首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟認為，預製房屋條款是《住房之路法案》中最重要的部分。「分區改革和其他放鬆管制的激勵措施，將對住房嚴重短缺的地區產生影響。」她補充說：「我最期待的是在土地價值非常高的地區建造更多的預製房屋，因為那裡缺乏可供建造的土地。」

全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）在其執行副總裁兼首席倡導官香農·麥克加恩的聲明中表示支持參議院的法案。「該法案為社區提供了建造更多房屋的新工具和資源，簡化了延誤建築的聯邦流程，並更新了預製和農村住房的融資選項。」

值得注意的是，全國房地產經紀人協會和Redfin都對預製房屋市場感到興奮，這在歷史上並非許多房地產經紀人的關注焦點。

對於該法案擴大的預製房屋定義，模塊化房屋建造商協會（Modular Home Builders Association）的態度則不那麼樂觀。該協會代表了另一種蓬勃發展的經濟實惠型工廠預製住房領域的公司。與預製房屋不同，後者遵循全國HUD建築規範並經常面臨嚴格的分區限制，模塊化房屋則按照與傳統現場建造房屋相同的州、地方或區域建築規範建造。這意味著模塊化房屋的設計更加多樣化。

MHBA執行董事湯姆·哈迪曼表示，雖然該法案「就研究擴大模塊化建築的障礙提出了廣泛的政治姿態，但同時也為預製住房行業提供了清晰且切實的競爭優勢。」他警告說，這可能會混淆購房者，因為取消預製房屋的底盤要求，進一步「模糊了消費者的界限，他們可能會誤以為自己購買的是模塊化房屋。」

古奇對此說法不以為然。「我不知道一個看到聯邦認證的全新房屋的入門級購房者，會不會覺得『哦，等等，我以為這是按照不同的建築規範建造的。我以為這是模塊化的，而不是預製的。』」她說：「對我來說，這沒有多大意義。」

該法案還放寬了建造日益流行的輔助居住單元（ADUs）的規定，例如與現有建築物並存的祖母房、岳父母套房或後院小屋。這不僅為預製房屋，也為模塊化房屋創造了更多機會。「如果你問Redfin的經紀人，他們會告訴你，帶有ADUs的房屋非常受歡迎。」費爾韋瑟說：「任何讓ADUs更容易建造的東西，我認為（經紀人）和他們的客戶都會喜歡。」

哈迪曼表示，儘管對預製房屋和模塊化房屋之間的消費者混淆感到擔憂，但他對參議院法案及其擴大美國各地工廠預製住房的機會「謹慎樂觀」。「我預計我們會有更多的會員專注於法案中包含的某些項目類型，特別是ADUs。」

儘管對工廠預製住房行業的增強措施在擴大經濟實惠住房供應方面意義重大，但對機構投資者的限制條款卻受到了不成比例的關注。自大衰退和新冠疫情以來，私人投資公司開始投入數十億美元購買單戶住宅，這一問題已成為一個不分黨派的恐嚇對象。《住房之路法案》呼籲禁止大型機構投資者購買新建單戶住宅，如果他們已經擁有至少350套此類住宅。

然而，該法案包含一項豁免條款，允許這些投資者為出租市場建造新房屋和翻新現有房屋。但有一個關鍵的附加條件，規定這些房屋必須在七年後出售給個人買家。與沃倫參議員不同，川普總統透過支持對建造後出租市場的讓步，安撫了華爾街和房屋建造商，該市場近年來在全國各地社區加速發展。眾議院通過的版本沒有包含任何形式的投資者條款，眾議院議員們現在對是否添加該條款存在分歧。

建造後出租問題在住房行業引起了不同的反應。在參議院法案仍在辯論期間，包括全美房屋建造商協會（National Association of Home Builders）、抵押銀行家協會（Mortgage Bankers Association）和全國住房會議（National Housing Conference）在內的幾個行業組織發表了一份立場文件，稱「七年處置要求將有效關閉建造後出租開發，導致供應減少和租戶選擇減少。」根據Redfin最近的一份報告，美國31%的出租房屋是單戶住宅，為有記錄以來的最低份額。

在《住房之路法案》通過當天，全美房屋建造商協會主席比爾·歐文斯發表聲明，量化了建造後出租禁令的潛在影響，稱其「可能使單戶住宅產量每年減少近4萬套。」

然而，儘管機構投資者經常因搶購數百萬套房屋而受到抨擊，但數據並不支持這種說法。事實上，根據美國企業研究所（American Enterprise Institute）住房中心8月份的一份報告，擁有100多處房產的投資者佔美國住房市場的不到1%。

儘管如此，美國企業研究所住房中心高級研究員兼聯合主任愛德華·平托表示，在邊際上，這是一個顯著的份額，尤其是在建造後出租市場。他指出，雖然建造後出租社區是一個相對較新的現象，但這些房屋已經佔單戶住宅出租總庫存的4%，並且在全國一些關鍵的、人口稠密的州扮演著不成比例的角色。

平托說：「這些投資者提供的資本，無法被建造單戶自有房產所取代。」他引用美國企業研究所的數據顯示，72%的建造後出租開發項目集中在六個州——佛羅里達州、德克薩斯州、亞利桑那州、北卡羅來納州、南卡羅來納州和喬治亞州。「結果發現，在這六個州建造建造後出租開發項目，比建造單戶銷售開發項目更容易。」

隨著眾議院現在考慮推進最終的住房法案，建造後出租的批評者敦促議員們取消這項限制。支持者則認為，增加住房出租市場將粉碎購房夢想。然而，根據最近的調查，這可能是一個過時的願望，尤其是在年輕美國人中。

去年，世代動力學中心（Center for Generational Kinetics）對1000名目前居住在單戶出租房屋的18至70歲的受訪者進行了調查。只有8%的人將美國夢定義為擁有房屋，70%的人表示他們很高興不必承擔維護成本或稅收的負擔。此外，53%的Z世代受訪者表示，透過租賃可以更好地獲得學校或工作機會，而X世代則更傾向於因便利性而選擇租賃。

在其最新發布的2026年致投資者信中，全球最大資產管理公司貝萊德（BlackRock）的首席執行長勞倫斯·芬克（該公司在當前的政治時刻強調自己並非購買房屋的投資者之一）質疑了房屋所有權的價值。「住房並非保證高回報的投資。」他寫道。「一旦你考慮了財產稅、保險、維護和交易成本——這些在許多地方都顯著上漲——長期回報可能比標題價格上漲所暗示的更為溫和且不穩定……如果我們希望更廣泛地參與經濟增長，我們就不能僅僅依靠一種資產，這種資產在生命後期購買，來單獨承擔這一負擔。」

根據全國房地產經紀人協會的數據，美國首次購房者的中位年齡為40歲，創歷史新高。

全國低收入住房聯盟（National Low Income Housing Coalition）代表低收入人群發聲，在當前的經濟形勢下，他們獲得經濟實惠、優質住房的機會尤其具有挑戰性。全國低收入住房聯盟公共政策高級總監金·約翰遜表示，《住房之路法案》包含幾項全國低收入住房聯盟在與國會議員討論中優先考慮的條款。

約翰遜表示，其中一項特別重要的條款將有助於在農村地區為低收入人群保留經濟實惠的租賃和購房機會，減少繁文縟節，並鼓勵公私合作夥伴關係，以增加對農村住房供應的投資。「這基本上是一張優惠券，」她說，「即使可負擔性條款到期，居住在這些房屋中的人們也能夠繼續居住在那裡。這將影響約40萬低收入農村居民。」

全國低收入住房聯盟的大部分優先事項並未包含在眾議院的法案中。「理想情況下，我們希望看到一個（合併後的）法案通過，包含所有這些。」約翰遜說。

這呼應了其他團體呼籲盡快達成一項能夠獲得川普總統批准的折衷法案。但這似乎將是一個艱難的過程。一些眾議院共和黨人堅持要求在待議的加密貨幣立法中包含幾項社區銀行放鬆管制的法案，作為批准參議院法案的交換條件。兩院領導人都暗示，參議院法案很可能會進入兩院聯席會議，以解決它們之間的差異。

這並非唯一一個潛在的障礙。儘管總統大力推動聯邦政府在經濟適用房方面的行動，包括禁止機構投資者，但川普誓言，除非國會通過備受爭議的選民身份識別措施（被稱為「拯救美國法案」，目前正在參議院激烈辯論），否則他不會簽署任何提交給他的法案。

川普說：「這壓倒了一切。」

然而，籠罩在所有政治事務之上的是11月中期選舉。未能批准某種形式的住房可負擔性立法，其風險可能超過川普在「拯救美國法案」上的固執。「歸根結底，這是選舉，笨蛋。」平托說，他引用了關於選民對經濟的長期關注的格言。「選舉即將來臨，雙方都希望被視為通過了某項法案。」