房屋淨值貸款、房屋淨值信用額度（HELOC）和現金回購是三種常見的借款方式，都以您的房屋作為抵押品。
現金回購會以目前的利率取代您現有的房貸，而房屋淨值貸款和 HELOC 則是額外產生一筆獨立的債務，讓您目前的房貸利率不受影響。
無論哪種方式，您能借到的金額都取決於您房屋的淨值（所有權比例）。
如果您在 2020 年至 2022 年間購買或重新貸款，並鎖定了低於目前市場利率的利率，那麼 HELOC 或房屋淨值貸款可以保護您這個低利率。如果您的利率等於或高於目前的平均水平，現金回購反而可能改善您的貸款條件。
屋主們的房屋淨值累積達到創紀錄的 18 兆美元，但哪種選擇最適合——以及在什麼利率下——取決於一件事：您目前的房貸利率是比現在市場上的利率好還是差。「在房屋淨值貸款、HELOC 或現金回購之間做選擇，並非一體適用的決定，」Red Awning 的創辦人兼執行長 Tim Choate 表示，該平台服務於短期度假租賃的屋主和物業經理。「每種選擇都有獨特的特性，能符合不同的財務需求、風險承受能力和彈性要求。」
讓我們來探討這些差異——以及如何權衡房屋淨值貸款和 HELOC 與現金回購。
在比較產品之前，請先比較利率——而不僅僅是產品類型
根據 Bankrate 的「隱藏式房屋所有權稅」研究，2025 年有 87% 的借款人沒有獲得最具競爭力的利率，這讓典型的屋主每年損失 3,343 美元，或每月損失 278 美元。如果一筆 30 年期的貸款沒有解決這個問題，額外的利息支出將高達 78,186 美元。比較利率是您可以採取的最高槓桿行動——它比選擇哪種產品更重要。在決定現金回購、HELOC 或房屋淨值貸款之前，請將您目前的房貸利率與下方的今日平均利率進行比較。
如果您在 2020 年至 2022 年間購買或重新貸款，很有可能您的房貸利率低於 4%——遠低於目前高達 6% 以上的平均水平。這個差距就是整個決定的關鍵。
現金回購會以目前的利率取代您整個房貸餘額，而不僅僅是您提取的金額。HELOC 或房屋淨值貸款則讓您現有的利率不受影響，因為這兩者都是獨立於您房貸之外的貸款。
如果您的房貸利率等於或高於目前的平均水平，現金回購可能會改善您的條件，因為您正在重置一個已經對您不利的利率。如果您的利率顯著低於目前的平均水平——這對大多數 2020-2022 年的購房者來說都是如此——那麼 HELOC 或房屋淨值貸款是更好的選擇。在做決定前，請使用再融資計算器進行試算。
有三種主要方式可以動用您的房屋淨值並將其轉化為現金：房屋淨值信用額度（HELOCs）、房屋淨值貸款和現金回購。這三者都以您的房屋作為擔保，如果您需要一筆大額資金——至少是五位數的金額——它們都可能是個好選擇。
現金回購會用一筆新的、金額更大的房貸取代您現有的房貸，然後您將差額存入銀行。另外兩種則是您可以額外申請的貸款，這也是為什麼它們也被稱為第二順位抵押貸款。
希望持續獲得資金或需要不確定金額的借款人
希望固定還款且知道所需借款金額的借款人
希望更改房貸條件且知道所需借款金額的借款人
信用額度，利率浮動
第二順位抵押貸款，利率固定
新房貸，利率固定或可調
20%（若低於此比例，需支付房屋貸款保險）
提款期內僅支付利息，之後支付利息和本金
信用額度的 0%-2%（但許多貸方會豁免）。部分貸方會收取每年最高 250 美元的年費，以及在 2-3 年內關閉帳戶的最高 500 美元提前終止費
房屋淨值信用額度（HELOC）是一種循環式、開放式的信用額度，功能類似信用卡——您可以隨時使用，還款後可再次借款。然而，與信用卡相比，HELOC 具有一些優勢。「通常，HELOC 的可用額度比信用卡高，而且利率比信用卡低，」密西根州布萊頓的 Foguth Financial Group（一家財富管理諮詢公司）的總裁兼創辦人 Michael Foguth 表示。
HELOC 通常具有浮動利率和初始提款期，最長可達 10 年。在此期間，您可以提取資金並僅支付利息。提款期結束後，將進入還款期，在此期間內，您將在 10 至 20 年內償還利息和本金。
「由於其浮動性質，HELOC 最初的月付款可能較低，但借款人應注意未來潛在的利率上漲，」Choate 說。「對於有間歇性財務需求的人——例如，一系列較小的裝修或定期的學費支付——HELOC 是理想的選擇，因為它可以在無需重新申請的情況下，讓您在一段時間內獲得資金。」
一個缺點是：申請和獲得資金可能需要數週時間。「HELOC 仍需要像典型的房貸一樣通過審核，因為您正在使用房屋淨值來擔保貸款，」Foguth 說。此外，很容易因為提取比所需或可償還的金額更多的資金而陷入困境。付款金額的變動也可能難以跟上。
您希望按照自己的步調提款。HELOC 讓您可以根據需要多次提取現金。房屋淨值貸款和現金回購僅提供一次性總額。
您可以負擔第二筆月付款。您可以額外申請 HELOC，除了現有的房貸外，您需要能夠負擔額外的月帳單。
您不介意浮動利率。HELOC 的利率會隨市場波動，這意味著利率（以及您的付款額）可能會上漲。只有在您能承受不可預測的付款時，才考慮 HELOC。
房屋淨值貸款允許您一次性借入資金。您在設定的期限內償還這筆錢，通常為 5 到 30 年，利率固定。
然而，您通常會為房屋淨值貸款支付比房貸更高的利率。「這必須如此，因為貸方承擔了更大的風險，」Foguth 說。「房屋淨值貸款處於您房貸的第二順位。如果您違約，持有您房貸的貸方將在提供房屋淨值貸款的貸方之前收回他們的資金。」
您希望有可預測的月付款。就像您的主要房貸一樣，在貸款期限內，每月到期的金額是相同的。「這對於希望避免市場波動可能增加還款成本的借款人來說尤其有利，」Choate 說。「隨著利率現在更具吸引力，這個選項非常適合一次性的大額支出，例如房屋裝修或債務整合。」
您可以負擔第二筆月付款。申請房屋淨值貸款意味著您將有兩筆房屋貸款月付款：一筆是您原來的房貸，另一筆是您新的房屋淨值貸款。在簽署之前，請仔細計算數字，確保您確實能夠負擔額外的義務。
您不想更改您的房貸條件。房屋淨值貸款與您的房貸並存，並且不會以任何方式影響它。除了使用相同的房產作為抵押品外，它是一筆獨立的貸款。相比之下，現金回購會用一筆新的貸款取代您現有的房貸，並在此過程中重置您的房貸條件，這對某些人來說可能不是理想的選擇。
現金回購帶有其他兩種選擇沒有的風險：它會以目前的利率重置您整個房貸餘額，而不僅僅是您提取的金額。如果自您最初申請房貸以來利率已經上漲——對於大多數在 2020 年至 2022 年間購買或重新貸款的屋主來說都是如此——即使考慮到您收到的現金，您最終可能會在貸款期限內支付更多的利息。
您還需要支付總貸款金額 2% 至 5% 的結算費用——對於 30 萬美元的貸款，相當於 6,000 至 15,000 美元——無論新利率與舊利率相比如何。而且，正如人們通常認為的那樣，再融資借款人經常支付過高的費用。儘管比購房者有更多時間進行比較，但根據 Bankrate 的「隱藏式房屋所有權稅」研究，2025 年仍有 78.7% 的再融資者支付了高於最具競爭力利率的費用，平均每年損失 2,462 美元。在承諾之前從多家貸方獲取報價是避免成為該統計數據一部分的最佳方法。
現金回購是一筆全新的貸款，取代了您現有的房貸，金額更大。您在貸款結束時收到差額的總額，並將其作為您每月房貸付款的一部分償還。這筆新貸款成為您的主要房貸；相比之下，房屋淨值貸款和 HELOC 則與之並存。
由於這是一筆新的房貸，現金回購要求您提供收入、資產和就業證明，以及房屋估價並通過審核——基本上與您第一次申請房貸時的流程相同。如果再融資後您的淨值低於 20%，貸方還可能向您收取私人房貸保險（PMI）。
您的現有房貸利率高於今日平均水平。如果自您申請房貸以來利率已經下降，現金回購可以讓您獲得更好的利率，同時借到所需的資金。
您喜歡保持簡單。透過現金回購，房貸付款和貸款付款都整合在一起——您同時償還兩者。HELOC 和房屋淨值貸款將是獨立的、額外的付款需要追蹤。
您需要預算穩定性。透過 HELOC，您的月付款可能會大幅波動，尤其是在您從提款期的僅付利息轉為還款期時，您必須償還本金。現金回購提供長期、固定利率的融資，利率低於房屋淨值貸款。
資助酌情支出：將資金用於購買汽車、度假或婚禮，可能會將折舊（或已消耗）的購買變成 30 年的有擔保債務。您最終支付的利息可能遠高於該物品的價值——而且與汽車貸款或信用卡不同，如果您未能付款，您的房屋可能會被抵押。
在不改變造成債務的消費模式的情況下整合債務：將信用卡債務滾入您的房貸可以降低該債務的利率，但它無法解決導致餘額增加的習慣。如果消費習慣持續，您可能會在較大、較長的房貸之上，又產生新的信用卡債務。
在退休前幾年動用房屋淨值：在您的收入即將下降前增加房貸餘額，會讓您在收入減少的情況下，背負更高的固定付款。這也減少了您未來用於長期照護或其他退休需求的淨值。
在您申請任何貸款之前，請將您目前的房貸利率與今日的平均利率進行比較。這個比較將區分 13% 的獲得最佳交易的借款人與 87% 未能獲得最佳交易的借款人。
如何計算您房屋的淨值？
房屋淨值是您完全擁有的房屋部分。您可以將房屋淨值計算為一個數字或您房屋價值的百分比。例如，如果您的未償還房貸餘額為 15 萬美元，而您的房屋價值為 45 萬美元，那麼您擁有 30 萬美元的淨值。要找出您的房屋淨值百分比，請將該美元數字除以房屋價值，然後乘以 100。以上述例子來說，您將擁有近 67% 的房屋淨值。
大多數貸方要求您在開始動用房屋淨值之前，擁有一定比例的房屋淨值。他們還要求您保留一部分淨值不被動用——至少 15% 至 20%。這意味著您的貸款餘額不得超過房屋價值的 80% 至 85%。換句話說，您不能耗盡您全部的房屋淨值。
HELOC 與現金回購相比，我需要多少淨值？
對於 HELOC，您通常需要至少 15% 至 20% 的淨值，對於現金回購，您需要在現金回購後至少保留 20% 的淨值。當您申請 HELOC 時，貸方通常要求您至少擁有 15% 至 20% 的房屋淨值。當您申請現金回購時，大多數貸方要求您在現金回購後至少擁有 20% 的淨值。
動用房屋淨值的稅務影響是什麼？
房屋淨值貸款、HELOC 和現金回購部分的利息只有在您使用這筆錢購買、建造或實質性改善作為債務擔保的房屋時，並且只有在您選擇列舉扣除而不是標準扣除時，才能扣除。
可扣除利息也有上限：聯合申報者和單身申報者最多可扣除 75 萬美元的合格貸款利息；已婚分居申報者為 37.5 萬美元。這些上限適用於您所有房屋相關債務的總和——因此房貸加上房屋淨值貸款的總額不能超過 75 萬美元。
現金回購稍微複雜一些：取代您原始房貸的部分的利息仍可按原樣扣除。現金回購部分只有在用於房屋維修或改善時才能扣除——不能用於償還債務、應急費用或其他目的。