美國聯邦準備理事會（Federal Reserve），簡稱「聯準會」（the Fed），是美國的中央銀行，在塑造國家貨幣政策方面扮演著重要角色。其主要職能之一是設定利率。
這些利率決定了美國人儲蓄能賺取多少利息，以及他們借款需要支付多少費用——包括購房時。
聯準會透過設定所謂的「聯邦基金利率」（federal funds rate）間接影響房貸利率，而該利率會影響包括房屋貸款在內的各種金融產品。
若要理解聯準會如何運作，可以將美國經濟想像成一座農場，而聯準會則是一位負責掌管水（代表金錢和信貸）的農夫。「我們的農夫希望農場有足夠的水流動，以便作物生長。這就像就業創造和經濟增長一樣，」Linscomb Wealth 的認證金融分析師 Corbin Grillo 透過電子郵件表示。
如果農夫（聯準會）將水龍頭開到最大，作物就會被淹沒，導致通貨膨脹。如果農夫沒有給作物足夠的水，它們就會枯萎，導致經濟衰退。
聯準會的工作是持續做出決策，確保適量的水（金錢和信貸）流動，使其作物（美國經濟）能夠生長和蓬勃發展。
為了控制水（金錢和信貸）的流動，聯準會設定了聯邦基金利率，這是一個影響經濟多個部分的基準利率。消費者可以從儲蓄帳戶到房貸利率等產品中看到聯邦基金利率的影響。
雖然聯邦基金利率不像儲蓄或個人貸款利率那樣直接影響房貸利率，但它確實有影響力。（稍後會詳述。）
如果經濟乾旱——也就是說，如果人們沒有花錢——聯準會就會透過降低聯邦基金利率來增加水量，以鼓勵人們消費。低利率使得借款成本降低，因此人們傾向於更自由地消費並利用信貸進行較大的購買。
然而，如果因為人們花費過多而導致經濟氾濫，聯準會就會透過提高聯邦基金利率來減少水量，以維持作物（經濟）的生存。較高的利率會鼓勵人們儲蓄而不是消費，因為借款成本很高。
請記住，我們曾說過聯準會不直接設定房貸利率？這是真的。然而，聯邦基金利率會影響 10 年期美國國債的殖利率，而這直接影響消費者借款時的支付金額，Vanguard 全球經濟研究主管 Kevin Khang 在電話訪談中表示。
「10 年期國債的殖利率，就像人們借款時應該預期的最低利率一樣，」Khang 說。「它作為一個基準，其他人應該預期支付稍高的價格。」為什麼更高？中間商。「貸方必須為承擔房主的信用風險而獲得補償。」
因此，讓我們看看過去幾年 10 年期美國國債和房貸利率是如何一起變動的。2020 年 5 月，聯邦基金利率降至 0.05%，10 年期美國國債殖利率約為 0.64%。當時 30 年期固定利率房貸的平均利率為 3.28%。現在，讓我們看看過去六個月左右的情況。
通貨膨脹意味著聯準會需要減少水量，因此它提高了聯邦基金利率。截至 2024 年 8 月初（在聯準會於 9 月最終降息之前），10 年期美國國債殖利率為 3.99%，30 年期固定利率房貸為 6.73%。
截至 2026 年 3 月，有效的聯邦基金利率為 3.64%，10 年期美國國債為 4.23%。根據 Freddie Mac 的數據，30 年期固定利率房貸的平均利率為 6.11%。
當聯邦基金利率上升時，10 年期美國國債殖利率和房貸利率往往也會上升。然而，反之亦然。
通常，簡單的答案是肯定的——當聯準會調整利率時，房貸利率傾向於上升或下降。
然而，目前，答案是：這取決於。除了聯準會的利率外，美國經濟中還有許多其他因素影響著房貸利率。投資人對川普執政的評估正在影響 10 年期美國國債的殖利率，而川普和聯準會的關係很複雜。
關於聯準會最新和未來的利率變動將如何影響房貸利率，還有很多不確定性。
了解聯邦基金利率和房貸利率之間的關聯後，你該如何利用這些資訊？以下是一些在你尋求在當前經濟環境下購買或再融資房屋時可以考慮的想法。
「我們通常不會建議消費者花太多時間擔心那些超出他們控制的事情，」Grillo 說。由於你無法影響聯邦基金利率或 10 年期美國國債的殖利率，因此最好專注於房貸過程中你可以控制的事情。
比較房貸貸方、利率和成交費用，可以幫助你根據你的信用評分、市場和財務狀況找到最適合的產品。
對於預期利率下降的首購族和再融資者來說，浮動利率房貸（Adjustable-rate mortgages）可以幫助他們應對預期的利率下降趨勢。首購族常用的房貸，如 VA 和 FHA 貸款，提供浮動利率產品。
然而，通常很難預測房貸利率預計何時會下降。與房貸專業人士的對話可以幫助你了解你的選擇。
如果你重視一致性和可預測性，固定利率房貸（fixed-rate mortgage）可能更適合你。你應該等多久才能鎖定房貸利率？Khang 表示，這個決定是個人化的，取決於你的需求和財務狀況。如果你需要搬家，你可能會選擇今天的最佳利率，並希望之後再融資到較低的利率。
聯準會設定聯邦基金利率。該利率影響 10 年期美國國債的殖利率，而這正是美國大多數房貸利率的基準。隨著聯邦基金利率的上升和下降，10 年期美國國債的殖利率也隨之變動；房貸利率往往跟隨相同的趨勢。
如果利率下降，你的房貸還款額可能會減少，如果你持有浮動利率房貸。然而，如果你的現有房貸是固定利率產品，你的利率在貸款期限內保持不變，除非你再融資到利率較低的貸款。
聯準會傾向於對美國的房屋利率擁有最大的控制權。它設定聯邦基金利率，這會影響包括政府證券、儲蓄帳戶和貸款在內的各種產品的利率。隨著聯邦基金利率的上升和下降，房貸利率也隨之變動。
自去年 5 月底以來，房貸利率已下跌超過半個百分點，帶動再融資申請年增率超過 62%。這是否意味著現在是再融資房貸的好時機？
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