如果您是擁有房貸的美國人（佔 60%），您可能聽說過有一項稅務優惠等著您：房貸利息扣除額。嗯，這項優惠過去比現在更真實。
在過去幾年裡，這項稅務減免的規定發生了兩項重大變化：貸款上限下降，以及標準扣除額增加。因此，您今年或許有資格在報稅時扣除房貸利息——只要您符合美國國稅局（IRS）的特定準則。以下是其運作方式。
基本來說，是的。您可以申報 2025 年稅務年度的特定貸款房貸利息，但有一個條件：您必須選擇列舉扣除額才能享有這項稅務優惠。
如果您選擇列舉扣除額，您可以扣除在 2025 稅務年度支付的利息，最高可達 IRS 所稱的「房屋取得債務」75 萬美元。簡單來說，這意味著您為了購買、建造或對您的主要或次要住宅進行重大修繕而借的款項，前提是該房產作為貸款的擔保。這表示您為廚房翻修而申請的個人貸款所支付的利息不符合資格。
Mercer Advisors 的稅務總監 Steven Elliott 表示，較低的上限是 2017 年《減稅與就業法案》（TCJA）最重大的長期變革之一。
Elliott 在電子郵件訪談中表示：「TCJA 將主要住宅的最高房貸利息扣除額從 100 萬美元降至 75 萬美元。 『One Big Beautiful Bill Act』已將 75 萬美元的金額永久納入法律。」
TCJA 設定的應稅房貸利息上限原定於 2025 年底到期。如果到期，貸款上限將回升至 100 萬美元。然而，OBBBA 在 2025 年底前通過，並將 TCJA 的上限永久化。現在，只有某些房貸持有者可以扣除高達先前 100 萬美元的貸款上限，我們稍後會談到這一點。
目前，讓我們專注於新的 75 萬美元上限的一個重要細微差別：這是總計 75 萬美元，而不是每個符合資格的房產。
如果您在一處房產上擁有 70 萬美元的房貸，在另一處次要房產上擁有 10 萬美元的較小房貸，您不能扣除 80 萬美元的房貸利息。您仍然受到單身和聯合報稅者 75 萬美元上限的約束。已婚分開報稅的夫婦每人最多可扣除 37.5 萬美元的貸款利息。
有出租房產嗎？那又是另一回事了。出租房產的房貸利息通常作為營業費用扣除，而不是根據這些自用規則。
深入了解：『One Big Beautiful Bill Act』可能降低您稅負的 4 種方式
現在，讓我們回到 2017 年 TCJA 之前的 100 萬美元房貸利息扣除上限。
如果您在 2017 年 12 月 15 日之前獲得主要或次要住宅的房貸，您可以選擇列舉扣除額，並申報符合資格的貸款最高 100 萬美元的利息。然而，重要的是要知道，您必須保留這些房貸才能繼續享有較高的上限。如果您進行再融資，您將受到近期立法設定的較低 75 萬美元上限的約束。
假設您在 2016 年購買了一棟房屋，當時的房貸為 85 萬美元。根據 TCJA 前的規定，您仍然遠低於 100 萬美元的上限，並可能透過列舉扣除額申報您一年支付的所有房貸利息。但假設您快轉到 2022 年，並進行了一次現金再融資，使您的新房貸達到 90 萬美元。現在，您受到較低的 75 萬美元 TCJA/OBBBA 上限的約束。
您現在的房貸金額較高，但卻失去了扣除新貸款餘額 15 萬美元利息的能力。
誤解再融資如何影響您的稅務扣除肯定會造成報稅錯誤。Elliott 表示，他仍然看到由已再融資但仍認為自己符合較高上限資格的人準備的稅表。可悲的是，他們不符合資格。
應稅利息的最高債務額
房貸發放日期在 2017 年 12 月 15 日之後
房貸發放日期在 2017 年 12 月 15 日之前
最高 100 萬美元（已婚分開報稅者每人 50 萬美元）
不同的營業費用扣除規則適用
即使您符合 OBBBA 所規定的新貸款上限，如果您選擇列舉扣除額而非標準扣除額，您仍然可以從房貸利息稅務減免中受益。
而且自 2018 年以來，標準扣除額有所增加。
早在 2018 年，單身報稅者的標準扣除額為 12,000 美元，聯合報稅者為 24,000 美元。如今，標準扣除額分別提高到 15,750 美元和 31,500 美元。
已婚聯合報稅；存活配偶
雖然這看起來可能不是一個很大的增幅，但對普通納稅人來說比擁有大量房貸的高收入者更重要。個人必須有 15,751 美元的應稅費用才能讓列舉扣除額在財務上變得有意義。已婚夫婦呢？加倍計算。讓我們來看兩個例子：25 萬美元的房貸和 40 萬美元的房貸。
25 萬美元 30 年期固定利率房貸，利率 6.09%
房貸利息與標準扣除額之間的差異：-608 美元
是否應該列舉扣除額？很可能不會，除非您有其他可觀的扣除額加起來超過單身報稅者 15,750 美元的標準扣除額。如果您是聯合報稅，很可能不會。
40 萬美元 30 年期固定利率房貸，利率 6.09%
房貸利息與標準扣除額之間的差異：8,527 美元
是否應該列舉扣除額？很可能，因為像慈善捐款和州及地方稅（SALT）等額外費用可以為單身報稅者節省更多。如果您是聯合報稅，很可能不會。
如果您是聯合報稅，以上述利率和期限，至少需要 55 萬至 60 萬美元的房貸才能讓列舉扣除額以申報房貸利息扣除額變得值得。
房屋淨值信貸額度（HELOC）和房屋淨值貸款一直是房主利用其房屋淨值來支付各種費用的熱門方式。這些貸款產品的利息是否可稅務扣除，取決於您如何使用這些資金。
Elliott 表示：「自 2018 年以來，HELOC 或房屋淨值貸款的利息僅在資金用於購買、建造或重大修繕擔保貸款的房屋時才可扣除。還需要對資金的使用進行追蹤。」
追蹤意味著需要文件證明。因此，如果您申請了 10 萬美元的 HELOC 並將 7 萬美元用於廚房翻修，3 萬美元用於償還信用卡債務，則只有 7 萬美元的利息可稅務扣除。此外，您需要保留收據來證明您如何使用這 7 萬美元。
如果您進行現金再融資以提取房屋淨值，同樣的邏輯也適用。如果您將房屋淨值中的額外現金用於度假、新車或大學學費，則利息不可稅務扣除。
如果計算結果對您有利，可以透過列舉扣除額申報房貸利息扣除額，那麼申報過程並不複雜。您將收到貸方提供的 1098 表格，其中清楚說明您支付了多少利息。您將該金額填寫在附表 A（列舉扣除額）上。
在報稅前，值得使用標準扣除額和列舉扣除額兩種方式計算。無論您是使用線上報稅軟體還是稅務專業人士報稅，都可以輕鬆查看這兩種情況。然後，您可以決定哪種方式能為您帶來較低的稅單。
這個問題的答案很棘手。首先，您需要在稅表中選擇列舉扣除額才能申報房貸利息。然後，您只能扣除您主要和/或次要住宅符合 IRS 上限規定的利息。對於 2025 稅務年度，單身和聯合報稅者的上限通常為 75 萬美元，已婚分開報稅者為 37.5 萬美元（針對 2017 年 12 月 17 日後發放的房貸）。如果您在此日期之前申請房貸，上限最高可達 100 萬美元。請諮詢稅務顧問，了解您可能符合多少扣除額。
對於 2025 稅務年度，房主通常可以扣除 75 萬至 100 萬美元的房貸利息——只要他們符合 IRS 的特定資格。首先，您只能扣除您主要和/或次要住宅的利息。其次，您必須放棄標準扣除額並選擇列舉扣除額才能獲得這項稅務優惠。然後，您可以扣除的金額取決於您的報稅身份以及您申請房貸的時間。對於 2017 年 12 月 17 日或之後發放的貸款，單身和聯合報稅者最多可扣除 75 萬美元的房貸利息（已婚分開報稅者為 37.5 萬美元）。對於 2017 年 12 月 17 日之前發放的貸款，上限提高到 100 萬美元（已婚分開報稅者為 50 萬美元）。
申報房貸利息稅務扣除完全是值得的，只要計算結果對您有利。為了使其值得，您的總列舉扣除額必須超過標準扣除額。如果您有慈善捐贈和州及地方稅（SALT）等可觀的扣除額，這些加上您的房貸利息可以迅速累積，超過標準扣除額。然而，如果標準扣除額仍然超過您的總列舉扣除額，那麼選擇標準扣除額在財務上更有意義。計算結果是關鍵。
何時列舉扣除額優於標準扣除額？
目前的房貸利息扣除上限是多少？
HELOC 和房屋淨值貸款利息是否可扣除？
再融資如何影響房貸利息稅務優惠？
房屋淨值貸款支付的利息，如果您將資金用於特定目的，則可能可稅務扣除。了解您是否符合此項扣除資格。
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