紐約市長馬姆達尼任期內，企業可能撤離紐約市的擔憂將會是常態，每一次的商業房地產決策都可能被放大解讀，成為這位民主黨社會主義者稅收、房地產和財富政策將企業推離的潛在轉折點信號。
上週，隨著私募股權巨頭阿波羅全球管理公司（Apollo Global Management）計劃在佛羅里達州或德克薩斯州等美國南部州設立第二總部，這一辯論被進一步放大。
自當選以來，馬姆達尼政府表示將尋求一切可行方案來增加收入並彌補 54 億美元的城市預算赤字，但他上任前的承諾並未改變：「向富人徵稅」。這導致了與紐約州州長凱西·霍楚爾（Kathy Hochul）的政治僵局，霍楚爾面臨連任競選，已表示不會批准對企業和富人增稅。
紐約市合作夥伴組織（Partnership for New York City）總裁兼執行長史蒂芬·富洛普（Steven Fulop）週一在 CNBC 的「Squawk Box」節目中表示：「今天的環境很脆弱，我們在預算方面應該謹慎。」他的組織代表企業、投資和創業公司。富洛普在上週一篇合著的評論文章中警告說，任何對富人和企業徵稅的計劃都將影響到每一位紐約人的成本。
他認為，隨著紐約人已經為了更低的生活成本而離開該州，進一步提高價格可能會讓更多人打包離開，並損害該州的長期經濟增長。
Mizuho 房地產股票董事總經理維克拉姆·馬爾霍特拉（Vikram Malhotra）透過電子郵件寫道：「大型公司當然在探索其他選擇：更便宜的勞動力成本、更低的稅收、更少的政治不確定性。」
這並非新鮮事。美國南部等低成本地區正以更便宜的房地產、較輕的稅負和較少的監管障礙，吸引越來越多的企業和員工。
金融公司是紛紛南下並從美國東西海岸擴張到德克薩斯州和佛羅里達州的大型企業之一。
摩根大通（JPMorgan）剛在曼哈頓建造了一棟新的辦公大樓，但其達拉斯辦事處的員工比紐約市還多。凱西·伍德（Cathie Wood）的 ARK 投資管理公司已從紐約市遷至佛羅里達州聖彼得堡。富國銀行（Wells Fargo）正將其財富管理總部從舊金山遷至西棕櫚灘。肯·格里芬（Ken Griffin）的對沖基金巨頭 Citadel 已於 2022 年宣布將總部從芝加哥遷至邁阿密。格里芬仍參與紐約市至少一個重大的新項目。
儘管這些搬遷反映了對紐約市構成風險的長期趨勢，但商業地產公司 JLL 涵蓋馬姆達尼任期第一季度的數據顯示，曼哈頓的辦公空間需求和租金均有所上漲，而空置率則有所下降，延續了在馬姆達尼任期開始前就已存在的趨勢，儘管與他贏得選舉的時間有所重疊。JLL 表示，公司仍在簽署租賃協議並爭奪頂級建築中的高品質空間，這使得業主能夠推高租金。
根據 JLL 的數據，第一季度高品質辦公空間的租賃量達到 850 萬平方英尺，而空置率下降了 2.2 個百分點至 13.5%。租金同比上漲了 3.5%。
儘管對長期空間的承諾值得關注，但這些決策是維持立足點和新成長的混合體。美國運通（American Express）於 2 月宣布將在曼哈頓下城建造新的總部。美國銀行（Bank of America）於 3 月簽署了為期 20 年的紐約市辦公空間租賃協議。
JLL 副董事長埃文·馬戈林（Evan Margolin）在一份聲明中表示：「即使經濟不確定性幾乎每天都在增加，2026 年第一季度紐約市的辦公室租賃活動依然強勁，美國運通在世界貿易中心二號（2 World Trade）的重大承諾證明了紐約仍然是大型租戶需要/想要的地方。」
曼哈頓辦公室市場強勁的另一個主要因素是人工智能（AI）的蓬勃發展。根據 JLL 的數據，第一季度 AI 公司的租賃活動約佔 2025 年總租賃量的近一半。JLL 將 AI 的熱潮描述為企業競相「鎖定空間」。
第一季度最大的 AI 交易之一包括 Nscale Global Holdings 在 One Vanderbilt 的租賃，JLL 表示這是紐約有史以來記錄的最高租金（每平方英尺 320 美元），也是 AI 公司首次獲得此殊榮。蓬勃發展的法律 AI 公司 Harvey 在麥迪遜大道一號（One Madison Ave）擴大了 92,000 平方英尺的辦公空間。
然而，AI 的蓬勃發展也為該市的房地產未來帶來了另一種不確定性。JLL 在其季度評論中指出：「對人才和空間的爭奪是即時的，但他們如何承諾受到不確定性的驅動。」「紐約的 AI 公司正在租用比其現有人數所需空間大得多的空間，以預期他們將進行的招聘。」
JLL 補充說，這些租賃的一個顯著特點是 AI 公司「要求靈活的租賃結構，並內建調整機制和可重新配置的設施。」
馬戈林警告說，AI 活動「是一種讓人想起互聯網泡沫（我們可以都記得那結局如何）的趨勢。」但他補充說，「這次他們顯然專注於頂級地段的頂級建築，這正在將 A 級市場推向新高。」
隨著新稅收的辯論，企業領導者們正謹慎權衡該市的成本。依賴人才、資本和客戶的企業可能會繼續留在紐約。同時，下一個辦公室、下一個團隊或下一次擴張更有可能落在更便宜的地方。富洛普告訴 CNBC：「這就是為什麼你會看到某種程度的逐步撤離。」
儘管租金和辦公空間的淨吸納量有所上升，空置率有所下降，JLL 仍將整體市場需求描述為「穩定」，開發活動為「審慎」。
摩根大通執行長傑米·戴蒙（Jamie Dimon）在週一發布的年度股東信中寫道：「事實是，儘管紐約市有很多優勢，特別是對金融公司而言（因為擁有非凡的本地人才），但它也擁有最高的市和州企業稅以及最高的個人所得稅和州稅。人們經常將此視為道德或忠誠問題，但事實並非如此。公司在這個艱難、快速變化的世界中需要保持競爭力。」
他表示，最近將更多員工安置在德克薩斯州等地的趨勢「可能會繼續下去」。
戴蒙寫道：「有時這對一個城市來說可能是災難。我想起 1970 年代，紐約市近一半的財富 500 強公司（共 125 家）離開了。儘管合併造成了一些離開，但紐約市的經營成本佔了大部分：稅收、辦公室租金、勞動力等。沒有哪個城市——或公司或國家——有成功的神聖權利。」
據馬爾霍特拉稱，任何大型企業離開紐約的決定都會對該市的經濟產生影響，風險包括失業率上升和稅收收入下降。他補充說，特別是對於辦公室房地產市場而言，更高的空置率和更低的租金增長壓力著磨商業地產公司的業務。
富洛普警告說，現在做出的政策決定可能決定紐約是抓住未來增長還是繼續在邊緣失去。他說：「我認為這種脫節很大程度上是因為政治，這是我們必須反擊的那種事情。」