Waypoint REIT（ASX：WPR）於 8 月 27 日公布了其 2026 年上半年業績，儘管面臨利率上升、房地產交易活動低迷以及澳洲加油站和便利商店零售格局持續變化的挑戰性營運環境，其可分配收益仍成長了 3.4%。由董事總經理兼執行長 Hadyn Stephens 和財務長 Aditya Asawa 主導的業績發布會強調了該信託基金穩健的投資組合表現和強勁的租賃續約率，但由於投資者權衡更高的利息成本和較弱的下半年收益預期，股價小幅下跌 0.41% 至 2.40 澳元。

這家專注於澳洲加油站和便利商店房地產的 REIT 在此期間展現了其防禦性特徵，每單位可分配收益達到 8.59 澳分，高於前一同期度的 8.31 澳分。淨有形資產增至每單位 2.92 澳元，這得益於 1,070 萬澳元的投資組合估值上漲，抵銷了價值 28.627 億澳元的 394 處房產組合 10 個基點的資本化率擴張。

該公司的財務表現反映了在宏觀經濟逆風下的穩健營運執行。租賃收入增長了 110 萬澳元至 8,350 萬澳元，這主要得益於約 3% 的同店租金增長，但部分被非核心資產出售的結算所抵銷。營運 EBIT 從 7,750 萬澳元增至 7,860 萬澳元，而淨利息支出則因平均債務餘額增加而從 2,180 萬澳元增至 2,240 萬澳元。

如以下財務表現比較所示，可分配收益從 5,560 萬澳元增至 5,610 萬澳元，每單位收益的增長得益於 2025 年完成的股票回購，將加權平均流通股數減少了 1,600 萬股至 6.53 億股。

年化後 31 個基點的管理費用率是 S&P/ASX 200 A-REIT 指數中最低的之一，顯示了持續的營運效率。每單位分派增加 3.2% 至 8.50 澳分，管理層表示，預計下半年分派將從上半年的 4.25 澳分增至 4.32 澳分，維持 2026 財政年度 100% 的派息率。

法定淨利為 6,580 萬澳元，低於前一期的 1.371 億澳元，這主要反映了估值收益的下降。該公司已將 Savills 更換為 CBRE 作為其獨立估值師，負責 2026 年 6 月的估值流程，為投資組合評估帶來了新的視角。

Waypoint 在上半年保持了審慎的資本狀況，財務槓桿率從 32.7% 微幅下降至 32.4%，仍處於該信託基金 30-40% 目標範圍內，且處於該範圍的較低端。淨資產從 18.941 億澳元增至 19.037 億澳元，這主要得益於 1,070 萬澳元的投資組合重估收益，部分被 5 月份 610 萬澳元的 Nowra 物業結算所抵銷。

資產負債表指標顯示了該信託基金的財務靈活性，如下方比較所示：

2026 年 6 月，透過發行一筆新的六年期、2.5 億澳元的中期票據（AMTN），實現了重要的再融資里程碑，該票據償還並取消了 2.5 億澳元的銀團銀行貸款融資。此次交易帶來了約 5 個基點的溫和利潤節省，同時將加權平均債務到期日維持在 3.8 年。

債務和避險狀況反映了對利率風險和到期集中度的積極管理，如下圖所示，圖表展示了該信託基金的再融資策略和避險覆蓋率：

流動性增至 9,510 萬澳元，較 Nowra 物業結算後增加了 560 萬澳元。加權平均債務成本保持穩定在 4.7%，因為基準利率的增加被債務利差的改善所抵銷。利息保障倍數為 3.5 倍，遠高於 2.0 倍的契約最低要求，同時該信託基金維持了穆迪給予的 Baa1（穩定）信用評級。

2026 年下半年的避險覆蓋率為 95%，加權平均避險到期日為 2.5 年。在此期間，公司還獲得了額外的掉期合約，包括 2026 年下半年 5,000 萬澳元、2028 財政年度 5,000 萬澳元、2029 財政年度 7,500 萬澳元，以及 2030-2031 財政年度 5,000 萬澳元，這支撐了 2026 財政年度約 5% 的債務成本指引。

Waypoint 的投資組合展現了高品質的組成，92% 的權重集中在都會區和高速公路地點，這使其能夠接觸到澳洲最具韌性的加油站和便利商店市場。投資組合細分顯示，首都城市的集中度為 70%，其他都會區為 11%，高速公路為 11%，區域地點為 8%。

以下快照說明了投資組合的品質指標和多元化程度：

投資組合的加權平均資本化率在此期間擴張了 10 個基點至 5.71%，其中墨爾本的擴張幅度最大，84 處資產的資本化率擴張了 21 個基點。雪梨的 74 處資產資本化率小幅上漲 5 個基點，布里斯本的 42 處房產擴張了 11 個基點，伯斯的 29 處資產保持不變，而阿德萊德的 23 處房產則收縮了 12 個基點，這反映了各地區市場動態的差異。

各州的地理多元化顯示，新南威爾斯州和維多利亞州分別佔投資組合價值的約 30%，昆士蘭州佔 19%，西澳佔 9%，南澳佔 5%，以及較小的比例分配給首都領地、塔斯馬尼亞州和北領地。以下地理細分展示了該信託基金在澳洲東海岸的策略定位：

關鍵的投資組合統計數據包括按收入計算的加權平均租賃到期日（WALE）為 5.9 年，按收入計算的入住率為 99.9%，以及假設 CPI 掛鉤租賃審查為 3.0% CPI 的加權平均租金審查為 3.0%。總淨租賃（NNN）佔收入的 89.9%，將大部分營運費用轉嫁給租戶，並提供可預測的現金流。

該信託基金在此期間取得了卓越的租賃成果，解決了所有 28 個 2026 財政年度的租賃到期問題，續約率為 97.2%，租金回報率為 10.3%。在佔總租金收入約 4% 的 28 個到期租賃中，有 26 個租賃行使了選擇權或延長了租期，這表明了租戶對該投資組合的強烈承諾。

詳細的租賃成果顯示了租戶關係和資產品質的強度：

24 個加油站和便利商店的續約實現了 10.5% 的租金回報，而兩個非加油站和便利商店的續約則帶來了 3.5% 的租金回報。Viva Energy Australia 退出的兩個地點——昆士蘭州的 Brendale（3,138 平方米，工業用地）和 Slacks Creek（20,940 平方米，混合用途）——目前正評估替代用途，包括改建為全方位服務的加油站和便利商店營運、分割或出售。

租賃到期情況保持良好分佈，投資組合 5.9 年的 WALE 提供了收入可見性。到期最集中的年份是 2034 財政年度，佔租賃收入的 24.9%，其次是 2033 財政年度的 19.6% 和 2032 財政年度的 13.8%，如下方的到期分佈所示：

展望 2027 年，有 33 個加油站和便利商店租賃將到期，約佔收入的 7%，其中包括 28 個首次公開募股（IPO）租賃將於 2027 年 8 月到期，以及其他五個租賃將於 2027 年 3 月至 12 月之間到期。管理層表示，這些地點看起來與 2026 年的租賃群體大致相似，並對續約前景表示樂觀。

Viva Energy 表現與網絡發展

Viva Energy Australia 貢獻了 Waypoint 總租賃收入的 94.1%，其 2026 年上半年業績強勁，鞏固了其資產負債表和營運地位。與前一同期相比，集團的 EBITDA 飆升 154%，便利商店與移動業務的 EBITDA 增長 86%，這得益於燃料銷售和利差的改善。

主要租戶的財務表現和關鍵營運指標詳見以下摘要：

Viva Energy 網絡的燃油量增長 2.0% 至 26.26 億升，而便利商店銷售額下降 3.8% 至 8.03 億澳元，這受到煙草銷售額下降 16.8% 的影響。若不計煙草，便利商店銷售額增長 1.3%，商店利潤率為 37.7%。該公司的淨債務減少 17.1% 至 17.2 億澳元，財務槓桿率從 3.0 倍改善至 1.5 倍，顯示財務狀況顯著增強。

OTR 網絡的轉換計劃進展比最初預期緩慢，上半年完成了五家 OTR 商店的開業或轉換。對於 2026 財政年度，Viva Energy 預計將開設 20-25 家新的 OTR 商店，將 10-15 家 Reddy Express 轉換為 OTR 和 Liberty 格式，以及將 25-30 家 Reddy Express 轉換為新的無人自助服務格式。

就 Waypoint 的投資組合而言，截至 2026 年 6 月，已完成了 19 家 OTR 的轉換，所有費用均由 Viva Energy 承擔，並已尋求或獲得了 40 個地點的業主同意。已完成的轉換主要是新南威爾斯州都會區的基本轉換，如下方的計劃摘要所示：

2026 年上半年，加油站和便利商店的交易市場活動穩健，但交易量較 2025 年下半年下降約 30%。總交易價值較 2025 年上半年下降約 20%，加權平均交易收益率約增加 20 個基點至 6.26%，這反映了區域性地點的份額增加以及利率環境的上升。

市場條件的特點是利率上升（截至報告發布時已累計三次）、地緣政治氣候以及聯邦預算影響所帶來的市場不確定性。對於投資者而言，對現代化、長 WALE 資產的興趣仍然最強；對於營運商而言，對空置或短 WALE 資產的興趣最強，如下方的交易市場分析所示：

澳洲零售燃油量呈現混合趨勢，截至 2026 年 6 月 30 日的 12 個月內，總銷量較前一年下降 1.6%。柴油銷量增長 1.1%，而汽油銷量下降 3.9%，這反映了移動習慣的改變、生活成本壓力以及車隊效率和組成的變化，特別是混合動力和電動汽車的快速普及。

電動汽車的轉型顯著加速，2026 年上半年，純電動汽車（BEV）和插電式混合動力汽車（PHEV）的銷量佔新輕型汽車銷量的 25.8%，高於前一年的 13.3%。新輕型汽車總銷量增長 1.7% 至約 612,000 輛，其中純電動汽車佔銷量的 16.9%（增長 120.0%），插電式混合動力汽車佔 8.9%（增長 111.8%），傳統混合動力汽車佔 17.1%（增長 11.9%），而汽油和柴油汽車銷量則下降了 19.7%。

電動汽車普及對澳洲車隊的長期影響如下方預測所示：

儘管預計到 2025 年 12 月，電動汽車在總車隊中的佔比僅約為 2.2%，但預計這一轉型將會加速。在維持目前 25.8% 市場份額的假設下，到 2035 年，車隊份額可能達到 14%。在更積極的挪威式採用模式下，電動汽車市場份額將增至 96%，到 2035 年車隊份額可能達到 35%，但實際結果將取決於政策設定、充電基礎設施和消費者偏好。

儘管面臨煙草法規和消費下降等持續挑戰，更廣泛的便利商店渠道仍展現出韌性。2026 年上半年全國便利商店銷售數據顯示，總銷售額下降 0.6%，但不含煙草的銷售額增長 2.2%，銷量基本持平，增長 0.1%。

地區表現差異顯著，維多利亞州增長 6.3%，塔斯馬尼亞州增長 6.9%，南澳增長 3.5%，而昆士蘭州則下降 9.4%，這反映了各地區經濟狀況和競爭動態的差異。主要類別中，包裝飲料增長 3.6%，餐飲服務增長 5.8%，糖果增長 5.7%，而煙草銷售額下降 10.8%。

從煙草結構性轉向更高利潤的食品和飲料類別，持續重塑行業經濟。2025 年全年，便利商店總銷售額下降 3.9%，但不含煙草的銷售額增長 4.5%，食品和飲料銷售額達到 68 億澳元，增長 6.5%。以下比較圖顯示了非煙草類別日益增長的重要性：

煙草在便利商店銷售額中的佔比從 2019 年的約 39% 下降到 2025 年的 19%，其對總利潤的貢獻從 23% 下降到 8%。這一轉變被其他更高利潤類別的顯著增長所抵銷，儘管煙草利潤下降了 3.49 億澳元，但行業總利潤從 2019 年到 2025 年仍增加了 10 億澳元或 34%。

儘管面臨移動習慣改變、燃油效率提高、非法煙草影響、生活成本壓力以及營運商數量增加等挑戰，加油站和便利商店零售行業整體仍展現出穩健的盈利增長。從 2019 年到 2025 年，行業總利潤約增長 31%，複合年增長率為 4.6%，如下方的行業表現摘要所示：

同期，每家店的總利潤約增長 21% 或年均 3.2%，到 2025 年達到 1,045,000 澳元，這得益於更高的燃油利差（較 2019 年增長 39%）以及包裝飲料、餐飲服務和咖啡等高利潤產品銷售額的增加，抵銷了煙草銷售額的下降。

Waypoint 重申其 2026 財政年度每單位可分配收益指引為 17.14 澳分，較 2025 財政年度增長 3.0%，假設營運環境沒有重大變化。預計 2026 年下半年的季度分派將從上半年的 4.25 澳分增至 4.32 澳分，這反映了 2026 財政年度 100% 的派息率。

未來指引和當前市場定位總結如下：

截至 2026 年 8 月 26 日收盤價 2.41 澳元，該信託基金提供了 7.1% 的分派收益率，並以較 2026 年 6 月每股 2.92 澳元的淨有形資產折價 17.5% 交易。業績發布後，股價下跌 0.41% 至 2.40 澳元，這反映了投資者對下半年收益前景較弱以及持續市場挑戰的擔憂。

管理層表示，下半年收益可能略低於上半年，原因是對沖成本增加（因為掉期合約到期並開始新的合約）、浮動利率債務成本上升、已出售的 Nowra 資產的收入缺失，以及上半年異常偏低的物業費用正常化。

剩餘 2026 財政年度的策略重點包括目標出售 1,000 萬至 2,000 萬澳元的非核心資產，儘管管理層強調出售將取決於實際的市場機會，且該信託基金並無出售壓力。公司還將繼續尋求透過提前再融資來優化債務工具和債務成本的機會，並在 6 月份成功發行 AMTN 的基礎上進行。

該信託基金的投資組合估值方法，包括每三年進行一次獨立估值、每三年輪換估值師，以及每半年對投資組合的六分之一進行獨立估值，已證明在利率週期中具有韌性。下圖顯示，儘管澳洲儲備銀行（RBA）現金利率大幅波動，但投資組合的資本化率相對穩定：

儘管澳洲儲備銀行現金利率從 2019 年中期的 1.5% 波動至 2020 年 11 月的低點 0.1%，然後在 2023 年 11 月前增加了 425 個基點，在 2025 年 8 月前減少了 75 個基點，並在 2026 年 5 月前再次增加了 75 個基點，但 Waypoint 的加權平均資本化率在此期間一直相對穩定在 5.5% 至 5.9% 之間，這證明了加油站和便利商店房地產資產的防禦性特徵。

展望 2026 財政年度之後，2027 年到期的 33 項租賃將是關注的重點。根據獨立估值師的建議，管理層認為這批租賃的租金低於市場水平，如果租戶續約，將有空間實現正租金回報，類似於 2026 財政年度續約實現的強勁 10.3% 回報率。該信託基金 5.9 年的長 WALE、99.9% 的高入住率以及 Viva Energy Australia 貢獻的 94.1% 的收入集中度，為應對不斷變化的加油站和便利商店格局提供了穩定的基礎。完整簡報：