通膨在七月略有回落。這對房貸利率是好消息嗎？

通膨會影響房貸利率，同時也會受到其他影響債券市場的經濟因素影響，特別是十年期國債殖利率。

七月份的消費者物價指數（CPI），是衡量通膨的關鍵指標，顯示物價連續第二個月趨緩。房貸利率將如何反應？

在了解通膨如何影響房貸利率之前，首先必須了解什麼是通膨以及如何衡量它。最基本來說，通膨是指商品和服務的總體成本隨時間上漲。簡而言之：這就是為什麼您的祖父母在 1960 年代僅花 20,000 美元就能買到一棟房子（該金額換算成 2025 年的美元價值超過 220,000 美元）。

在美國，通膨由兩個不同的經濟指數衡量：消費者物價指數（CPI）和個人消費支出物價指數（PCE）。勞工統計局使用 CPI 來衡量一般美國人面臨的價格變動。聯準會主要使用 PCE 來制定政策策略，因為它衡量的是給定時期內所有消費品價格的變動，而不僅僅是自付的消費者支出。

勞工統計局週三公布了七月份的消費者物價指數（CPI）。數據顯示，剔除波動較大的食品和能源部門的「核心」CPI 上漲 0.2%，年化率為 2.5%。這符合經濟學家的預期，並且正逐步接近聯準會 2% 的目標。

未來五年房貸利率將如何走？

房貸利率總是在波動，但根據房地產公司 Freddie Mac 的數據，2026 年初 30 年期房貸的平均利率為 6.16%。利率已緩慢爬升，目前接近 6.75%。

這些利率波動部分與中東衝突引發的油價上漲所帶來的通膨擔憂有關。聯準會今年以來一直處於「觀望」模式，但已準備好提高短期利率。我們將在下方討論預期的政策變動及其影響。

房貸利率歷史：查看利率隨時間的變化。

自 1913 年國會法案成立以來，聯準會一直負責維持美國的經濟穩定，特別是關於通膨。因為過高或過低的通膨都可能導致經濟困境。

另一方面，當通膨低迷或停滯時，消費者不會花費太多錢，即使價格降低以吸引更多人購買。低通膨可能預示著嚴峻的經濟問題，意味著人們可能失業或面臨其他財務問題，導致他們無法購買商品。

高通膨和低通膨都可能對美國經濟和一般消費者不利。聯準會致力於將通膨維持在約 2% 的健康水平，最主要的方式是設定聯邦基金利率，這是銀行在向其他銀行貸款時收取的利率。

銀行機構每天必須管理大量資金。為此，它們有時會透過聯準會系統向另一家銀行借款。

這些貸款是隔夜進行的，以便借款銀行能在次日早上滿足其流動性需求。就像消費者貸款一樣，借款銀行必須向貸款銀行支付貸款利息。

銀行之間隔夜貸款的基準利率稱為聯邦基金利率。另一方面，在向消費者貸款時，銀行會根據聯邦基金利率加上額外利差來提供利率，以確保獲利。這就是為什麼房貸和其他消費者貸款的利率通常高於聯邦基金利率。

聯準會會調整聯邦基金利率來塑造國家經濟。當通膨高漲時，聯準會可能會提高聯邦基金利率，以試圖減緩通膨。其想法是，當利率較高時，較少人會借款，這有助於減少流入經濟體的現金，從而穩定通膨。

根據七月份的核心 CPI，年化價格上漲了 2.5%，而六月份為 2.65%。由於核心 CPI 保持溫和，通膨數據可能不會對本月的房貸利率產生重大影響。

深入了解聯準會如何影響房貸利率。

聯準會必須根據經濟變化調整聯邦基金利率，因此無法預測房貸利率何時會下降（尤其是在長期），因為我們無法得知未來的通膨率。例如，伴隨 COVID-19 疫情而來的市場低迷對美國經濟和房貸利率產生了重大影響，這是無法預測的。

然而，即使我們無法確切知道未來的通膨情況，聯準會確實會定期發布通膨報告，以預測未來一年和十年經濟的走向。雖然這份報告顯然無法保證未來，但它確實利用已知參數來設定對未來通膨的預期。截至撰寫本文時最新的通膨數據（2026 年 7 月），聯準會預測未來一年的通膨率為 3.6%。這是基於包括 CPI 和 PCE 在內的各種因素。

正如我們上面提到的，鑑於 2% 的目標通膨率，華爾街交易員（透過聯邦基金期貨衡量）認為，聯準會很可能在年底前升息，以打破當前消費者成本上升的循環。

BMO 美國首席經濟學家 Scott Anderson 在 8 月 12 日的分析中表示：「在他們完全排除升息威脅之前，聯準會需要從未來的通膨報告中看到更多證據，證明核心服務通膨確實正在緩和。」

通膨無疑會影響房貸利率，但它也會以其他方式影響購房者。首先，它可能推高房價。隨著商品和服務價格上漲，建造和銷售房屋的材料和勞動力成本也會隨之增加，這意味著消費者將面臨更高的房價。

買家在購買過程中可能還會面臨各種雜項費用和第三方服務的更高價格，例如房屋檢查、估價、搬家費用等，因為這些費用也會因通膨而上漲。

不過，也有一個好處：通膨（以及隨之而來的更高價格）可能會降低房屋需求，使房地產市場的競爭減弱。這樣一來，您就更容易在不陷入競價戰或與賣家討價還價的情況下，買到心儀的房子。

房價和利率哪個更重要？

消費者物價指數和個人消費支出物價指數等通膨報告不會直接影響房貸貸方的利率。然而，這些報告對未來的預示——以及聯準會對這些預期的反應——將會產生影響。一般而言，隨著通膨上升，利率也會隨之上升，包括房貸利率。

當通膨率上升時，聯準會通常會提高聯邦基金利率，這也會導致消費者借貸產品的利率上升。透過在通膨時期提高利率，聯準會幫助減緩消費者支出並控制通膨。

由於無法預測影響經濟的不可預見事件（如 COVID-19），因此無法確切知道房貸利率未來將走向何方。根據 Fannie Mae 七月份的住房預測，預計 2027 年全年房貸利率將處於 6% 中低範圍。

屋主通常會從通膨中受益，因為房價通常會隨著通膨而上漲。這意味著他們可以增加房屋淨值，並在出售房屋時可能獲得更高的利潤。另一方面，購房者則不會受益。當通膨增加時，他們通常會面臨更高的房貸利率和更高的房價。

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