GDI表示，2025財年營運資金（FFO）增長25%，達到4,450萬澳元，這得益於其雪梨辦公物業組合的租賃增強以及合資共居業務的更大貢獻。公司將股息維持在每單位0.05澳元，並宣布了5%的股票回購計畫，同時股價上漲2.4%，從0.625美元升至0.64美元。該股目前處於52週價格區間0.575美元至0.725美元的中間位置。
GDI報告稱，在雪梨辦公市場趨緊以及持續專注於租賃和資產重新定位的支持下，公司實現了穩定的營運進展。公司表示，整體投資組合的出租率達到90%，加權平均租賃到期年限為4.2年。
核心辦公資產帶來最強勁的增長。Westralia Square 1的出租率達到100%，產生了2,930萬澳元的FFO，增長9.7%。Westralia Square 2也達到了滿租狀態，而197 St Georges Terrace的出租率提升至92%，5 Mill Street則提升至93%。公司表示，隨著雪梨供應量保持有限，這些資產有望從未來的租金增長中獲益。
GDI還指出，共居業務表現強勁。該合資企業的FFO增長44%，達到950萬澳元，這得益於Moranbah的收購和Norseman的擴張。管理層形容該平台表現強勁，並且仍有進一步的營運增長空間。
由於未提供每股盈餘（EPS）或營收預測，因此無法進行直接的超預期或未達標比較。然而，報告的數字顯示出穩健的營運動能。2025財年FFO為4,450萬澳元，較去年同期增長25%，而每單位FFO達到0.0824澳元。
從更長遠來看，公司表示三年來的FFO複合年增長率為16.5%，總FFO自2023財年以來增長了58%。這表明最新的業績是更廣泛的改善趨勢的一部分，而非單一的強勁時期。
GDI股價上漲2.4%，從0.625美元升至0.64美元。此舉幅度不大，股價仍處於52週區間內，高於0.575美元的低點，低於0.725美元的高點。此漲幅表明投資者對業績持建設性態度，但並非極度樂觀。公司維持強勁的財務狀況，目前比率為3.06，Piotroski分數為7，顯示財務健康狀況良好。InvestingPro分析顯示，根據其公允價值評估，該股略被低估，在該平台全面的篩選工具中屬於機會之一。
公司關於租賃增強、降低槓桿率和股票回購的消息可能支持了市場情緒。同時，未變的股息分配可能限制了收益型投資者的熱情。未提供異常交易量數據。
管理層未提供正式的FFO指引，但概述了對雪梨辦公市場的樂觀前景。公司表示，雪梨是唯一一個預計在2027年、2028年和2029年沒有新增供應的全國性辦公市場，公司認為這種背景應能支持租金增長。
GDI表示，預計將繼續維持每單位0.05澳元的股息分配，且不打算預測增加。公司還確認了5%的股票回購計畫，作為另一種回報資本的方式。在資產負債表方面，其A類債務融資已從2027年2月延長至2029年2月，資產負債表日後的流動性約為9,000萬澳元。
從長遠來看，GDI正在為Mill Green地塊推行分階段總體規劃。第一階段將擴展其投機性裝修策略，而一個可能的1 Mill Street混合用途項目可能瞄準2031年，具體取決於市場狀況和建築技術。
首席執行官Stephen Burns表示：「我們持續推動FFO增長，總FFO最顯著的是整體增長25%，達到4,450萬澳元。」他表示，業績反映了強勁的物業表現和共居業務的增長。
Burns還表示：「雪梨辦公市場正在改善，GDI在整體租賃方面跑贏了大市。」他指出供應短缺和不斷擴大的租戶需求是樂觀情緒的關鍵原因。
關於資本回報，Burns表示公司目前將股息維持在五美分。「目前，這非常符合我們維持五美分的策略，」他說，並補充說股價尚未證明值得更高的派息。
分析師關注三個主要領域：共居業務增長、Mill Green總體規劃和資本回報。
關於共居業務，管理層表示策略是收購表現不佳的資產，提高入住率，降低成本並提高盈利能力。Burns表示，公司審查了許多機會，但只追求少數符合其模式的機會。
關於Mill Green，Burns表示GDI希望有靈活性分階段開發該地塊，並隨著時間推移選擇最佳的經濟用途。他說2031年是1 Mill Street項目可能的目標日期，但前提是市場狀況和建築經濟學有所改善。
關於股息分配，管理層表示他們傾向於保持派息穩定，並專注於跨週期的可持續性，而不是與調整後營運資金（AFFO）緊密掛鉤。公司表示，他們寧願等待股價上漲後再提高股息分配，並指出股票回購是另一項對股東友好的工具。對於尋求更深入分析的投資者，GDI是InvestingPro超過1,400支股票之一，其全面的Pro研究報告通過直觀的視覺效果和專家分析，將複雜的財務數據轉化為清晰、可操作的情報。
會議接線員：感謝您的耐心等待，歡迎參加GDI年度業績電話會議。所有參與者均處於僅收聽模式。將進行簡報，隨後是問答環節。如果您想提問，請按電話鍵盤上的星號鍵後跟數字1。現在我將會議交給董事總經理兼首席執行官Stephen Burns先生。請開始。
GDI董事總經理兼首席執行官Stephen Burns：大家下午好，感謝各位參加GDI的電話會議。我與財務總監David Williams一同出席，我想請大家翻閱簡報第3頁以便跟隨。這一年過得不錯。我們持續推動FFO增長，總FFO最顯著的是整體增長25%，達到4,450萬澳元。物業FFO強勁增長14.8%，而我們與合作夥伴共同創立的共居業務今年提供了強勁的增長，這得益於Moranbah的加入，較去年增長46%。重要的是，我們通過真正關注執行我們的策略，在三年期間交付了強勁的業績，這對我們來說非常重要。我們說到做到，我們希望兌現承諾。每單位淨資產價值（NTA）略有增加。期間沒有多少資產重新估值。
我們取得了強勁的租賃業績，完成了超過20,000平方米的租賃，這使得連續三年租賃業績穩健。值得注意的是，資產負債表日後，WS1和WS2已達到100%出租。我們以不錯的價格完成了超過1.5億澳元的資產出售，我想指出的是，在基金業務方面，我們專注於繼續出售非核心資產。提醒一下，自2024年12月以來，我們已經以不錯的價格成功出售了至少3.3億澳元的資產。共居業務現在貢獻了可觀的利潤，並且仍然達到我們超過20%的回報門檻，值得注意的是較去年大幅增長。該業務現在是一個非常穩定的平台，我們預計將在此基礎上實現進一步的營運增長。槓桿率為33%，已償還債務2,100萬澳元。
資產負債表日後，汽車經銷商的銷售已完成，我們持有約9,000萬澳元的流動性，今天我們宣布了5%的股票回購。轉到下一頁，談到策略，關鍵是租賃核心物業，這是大部分價值所在。WS1和WS2現在都已100%出租，包括最近為WS2的10樓簽署的意向書，這反映了雪梨辦公市場的改善以及我們專業的租賃團隊，同時也利用了我們目標性的投機性裝修策略，這一直是我們與市場先前討論的特點。毫無疑問，雪梨辦公市場正在改善，GDI在整體租賃方面跑贏了大市。
這種強勁勢頭將會持續，並將由供應短缺、租戶擴張和需求所推動。我們稍後會談到這一點，同時還有租金動態的改善。所有這些都得到了西澳強勁經濟的支持，這給我們帶來了額外的益處。WS2是一棟新建建築，沒有預租戶。2026財年FFO增加了約42%，因為該物業穩定下來，達到610萬澳元。WS1涉及幾年前大部分樓層的租賃，過去四年，政府租賃了其中一半樓層，其餘部分則出租給多家企業，租賃到期年限為六年。在2026財年，FFO增長9.7%，達到2,930萬澳元。
如果我們看看核心物業的重新定位，這主要與Mill Green地塊上的三棟建築有關，Mill Green的時期非常繁忙，完成了超過31項租賃交易，再次利用了我們的投機性裝修策略。在197 St Georges Terrace，我們在該年度將出租率從87%提升至92%，只剩下一整層辦公空間和幾間套房。空置主要集中在零售部分。該建築的FFO從29%增長至1,600萬澳元。在5 Mill Street，我們處理了近3,000平方米的淨可租面積（NLA），將出租率從86%提升至93%。如先前報告所述，我們正在為整個地塊制定總體規劃許可證（DA），該地塊包含三棟建築。初步階段是專注於197 St Georges Terrace的地面層便利設施。
從長遠來看，該地塊將受益於混合用途方法的改善動態，並在不同用途之間保持靈活性。轉到下一頁，談到其他資產，停車場，它們一直很穩定，為本年度產生了約450萬澳元的FFO。儘管汽油價格上漲，但他們喜歡開車去雪梨上班，所以表現一直很強勁。我們喜歡停車場，因為現金等於利潤，而且它們代表了可以建造在其上的收益型開發地塊，這與我們對WS2的方法類似。唯一的區別是，它最有可能用於居住用途。我們非常專注於優化停車場的使用，以進行潛在開發或銷售，同時也與合適的運營商合作。Murray Street受益於該地區不斷增加的設計師零售、餐飲和娛樂場所。
Wellington Street可能會受益於皇家雪梨醫院的擴建，我們估計這將每天增加920次出行，同時也受益於該區域的學生宿舍。
如果我們再翻一頁，看看共居合資企業，今年表現非常強勁，FFO增長44%，達到950萬澳元。昆士蘭Moranbah的收購，價值1,830萬澳元，約有196間房間，正在進行整合。一旦我們從營運角度使其正常運轉，將會有更多增長。Norseman的擴張。基本上，Pantoro的增長為Pantoro增加了140間房間，未來還會有更多。如前所述，我們產生的回報超過了20%的回報門檻。我們仍然非常專注於現有村莊的目標性擴張，並收購可以進行營運改善的村莊。收購將由合資企業或外部資本提供資金，我們將在資產負債表敞口方面保持紀律。我們現在相信我們已經建立了一個強大的平台，可以實現額外的營運收益並適應進一步選擇性的增長。
轉到下一頁，回到我們的策略，該策略要求資產出售，今年我們出售了剩餘的汽車經銷商和一處工業物業，產生了超過1.5億澳元。我們為兩隻基金的投資者帶來了非常強勁的回報。我們的資產負債表目前擁有超過1億澳元的非核心資產，我們專注於繼續我們的銷售策略。雪梨開始出現一些辦公物業銷售，儘管我們在上一次業績發布會上提到的某些競標未能實現，這可能在預料之中。此後，我們看到了Workzone East以7,940萬澳元和Kings Square 3以8,300萬澳元的價格出售。這些交易讓我們感覺到市場上存在一些流動性。對供應缺口的日益關注，這是澳大利亞未來三年內沒有供應的唯一辦公市場，這也加強了這一說法，我們對我們正在進入一個優質辦公物業銷售將在未來幾年變得可行的環境感到非常滿意。我想把財務快照交給Dave。
GDI首席財務官David Williams：大家下午好。我認為Steven已經提到了大部分要點，但重申一下，本年度FFO為4,450萬澳元。回顧2023財年，為2,810萬澳元。自那時以來，我們實現了超過16.5%的複合年增長率，我們對此感到非常自豪。每單位FFO為0.0824澳元，維持每單位0.05澳元的股息分配，並確認2027財年將支付每單位0.05澳元的現金股息。除180 Hay Street的一小部分外，我們所有的資產都在本年度進行了重新估值，無論是在12月還是6月。在缺乏任何值得注意的交易證據的情況下，除了Steven提到的那些之外，資本率環境相對穩定，但那些交易稍微偏離了核心優質級別的資產。因此，價值沒有真正改變，我們資產的資本率也沒有改變。事實上，Westralia Square在12月略有上升。通過出售我們共同擁有的經銷商，我們能夠減少債務2,100萬澳元，正如Steven也提到的，資產負債表日後流動性隨著五家經銷商的最終結算而增加。這已經發生了。槓桿率降至33%。Steven將進一步討論租賃情況，投資組合出租率為90%，租賃到期年限為4.2年。貢獻者，Westralia Square，增長近10%。其基礎是滿租收入，停車場表現從停車場產生了相當多的收入，這是未簽約的公共停車場。Westralia Square顯然在增長，並且將繼續增長，儘管增長速度不會那麼快，但它現在已滿租，197號。我們真的很高興。我們提升了這一點。這個地方只剩下很少的套房。有一整層樓，除此之外沒有太多了。停車場保持穩定，並且有機會隨著市場的改善，通過增量在197號繼續增長。基金管理部門在2025財年全年為IKEA服務，然後是一筆大的處置費。總計產生了超過430萬澳元的費用，這些費用今年沒有計入。因此，基金管理部門的FFO有所下降。2027財年將受益於剛剛結算的經銷商將支付的業績費用。Steven已經談過了共居合資企業。我想強調的一點是，如果大家回到幾頁之前，我們對此感到特別自豪。在South Hedland，我們有非常強勁的收益，但重要的是，我們能夠設立一些「取貨或付款」協議，而我們以前沒有。因此，其中一部分房間具有更多的穩定性和前瞻性收入，這令人欣慰。關於債務。去年此時，我們剛剛宣布了對該融資的延期和增加。在6月，我們將A類融資從2027年2月延長至2029年2月到期。如前所述，通過減少已提取債務，我們將未提取限額增加了2,100萬澳元。掉期和利率，我們有一個上限和下限，分別為3.75%和2.65%，將於12月到期，金額為1億澳元。這已被未來12個月的上限4.5%所取代，然後我們有1.75億澳元的應付掉期。
GDI董事總經理兼首席執行官Stephen Burns：如果我們看看雪梨、西澳地區辦公市場的宏觀背景，我們感覺相當不錯。顯然，有強勁的投資、出口增長、穩健的就業和人口增長，以及強勁的支出。西澳的統計數據似乎有一些特點，但我們不應低估它。我認為西澳處於有利地位，可以從推動商品需求的結構性力量中獲益，特別是人工智能資本的最新主題，以及支出熱潮和全球電氣化對銅、鋁、鈾、鎳和稀土的影響。因此，我們認為西澳不會停滯不前。恰恰相反。我們所有的指標都來自不斷增長的租戶，我們稍後將會談到。我們在與租戶談判時，對這一主題感受非常深刻，我們認為宏觀背景非常強勁。轉到下一頁，看看一些關鍵的辦公趨勢，我想強調的是，市場持續走強。這不會是短暫的。供應缺口是租戶關注的焦點。他們試圖提前進行談判。現在，查看市場上的簡報，然後我們說我們根本沒有空間，這是很常見的。另一件事是，如果他們想要兩個或更多樓層在一起，特別是如果他們尋找優質樓層，他們將會遇到問題。優質類別的連續空間肯定大幅減少。A級寫字樓的租賃活動非常活躍，佔活動的近49%，總租賃交易量在半年度內增加了96%，佔近67,000平方米。這表明市場已經達到了一個關鍵點，即租賃交易的需求在這一時期內如此迅速地上升，這在定義我們所處的位置方面非常重要。租戶代表經常拿不到佣金了。關於獎勵措施，存在相當大的緊張關係。它們仍然存在，就像布里斯班市場一樣，但這並沒有影響布里斯班出售辦公樓的能力。租戶持續增長，超過63%的搬遷租戶正在擴張。從GDI的角度來看，我們在續約方面非常策略性，以確保，一，我們優化預測中的租金增長，預計在2027年至2030年之間，並減少獎勵措施並瞄準更高的租金。如果我們翻到下一頁，您會看到我們展示的供應缺口圖表，並再次強調未來兩到三年內沒有供應。力拓再次出現，可能已簽署了15 The Esplanade的意向書，預計在2030年。圖表中，您會看到兩個條形圖，反映了力拓搬遷後的後續空間，如果他們決定搬遷的話。有趣的是，看看力拓能夠證明搬遷的租金水平。我們的觀點仍然是，建築租金還有很長的路要走。如果我們使用約1,260澳元的損益平衡建築租金，我們需要比目前水平增長約43%。值得注意的是，在2004年至2009年，上一個五年供應缺口期間，租金增長了約290%。因此，存在低估的趨勢。值得注意的是，雪梨的租金已突破每平方米1,000澳元。並非我們預計增長290%，但這提供了一些背景。大多數人還記得，由於地鐵建設導致的撤離，悉尼辦公樓獲得了順風。雪梨是未來2027年、2028年和2029年沒有新增供應的唯一全國性市場。他們也開始在雪梨使用「撤離」這個詞。所以，這是一個有趣的時期，我們認為是非常積極的時期。
如果我們翻到下一頁，可以看到良好的租賃活動，這顯然是需求的先兆。租戶正在擴張。我們看到國防部門等行業有傳聞詢問約15,000平方米的市場空間。我們看到郊區租戶遷入。據傳有一家公司將在QV1租用4,000平方米。QV1是之前擁有近一半優質空置面積的建築，現在已減少到只有幾千平方米。所以這個空間已經大大減少了。鋰礦公司正在回歸，特別是在西雪梨，市場上有大型活躍的簡報，範圍在4,000至6,000平方米之間。目前至少有六份這樣的簡報。因此，越來越難找到連續的空間，特別是在優質和超優質空間。
我們仍然看到，裝修空間的需求很重要，佔交易量的74%，這對我們非常有利。獎勵措施正在收緊，儘管這是一個多樣化的討論，因為它取決於空間是否經過翻新，或者是否是投機性裝修，或者是否是現有或新一代裝修。但基本上，趨勢是一樣的。這對我們的經濟效益來說是朝著正確的方向發展的。如果我們翻到下一頁，看看市場，2026年上半年發生了幾筆大宗交易，正在收緊市場。我們看到Western Power租賃了20,000平方米，Allens租賃了3,200平方米，NAB租賃了4,500平方米，Lavan（一家律師事務所）租賃了近5,000平方米，這些都代表了對質量的追求。然後，當然，如果力拓預租57,000平方米的預租約屬實，目前被認為是5號地塊的意向書，這代表了一次整合。我們關注的一件事，也是本頁提到的，我們關注CBRE的空置率追蹤器，其顯示的空置率低於PCA的數據。2026年第二季度顯示，與第一季度相比，整個市場的空置率急劇下降了約21%。這非常顯著。大部分的變動或減少發生在優質和A級空間，正如您在表格中所見。
如果我們翻到下一頁，這只是在看吸收情景的影響。此圖表中未顯示，但我們要提醒您，商品價格在影響西澳的大部分地區看起來都很強勁。如果我們轉到物業頁面，即第19頁，與先前業績報告相比有一個明顯的區別，那就是除了辦公樓外，我們還有7.6%的停車場敞口，因為我們已經出售了汽車經銷商。因此，投資組合中不再有汽車經銷商。我們半年度的估值與197 St. George's Terrace相關，為2.34億澳元，佔7%。增長了800萬澳元，資本率相同，反映了增長和租賃的增加。如您所見，該物業現已出租超過92%，租賃到期年限增至3.3年，這非常符合我們對市場的看法，因為我們希望租戶在三年後支付更高的租金。從我們的角度來看，這是好的。5 Mill Street的估值為5,400萬澳元。資本率基本相同，為7.25%，價值增長了150萬澳元。該物業的出租率約為93%，租賃到期年限為2.3年，再次讓我們能夠在市場最艱難的時期獲取市場增長。現實情況是，我們更傾向於出售而非收購，特別是我們的非核心資產，正如我們強調的，或者與合適的合作夥伴共同開發優質資產。當然，我們一直在尋找資產，特別是為基金管理業務，這不一定是在非上市公司辛迪加方面。還有其他形式的投資，特別是與機構投資者合作，而且不僅限於辦公樓。我們非常清楚，我們需要謹慎投資於現有資產。轉到我們的策略頁面，即第25頁。我們想強調的是，我們專注於做我們所說的，並按照策略執行。這對我們非常重要，我認為我們已經證明了這一點，過去三年。正如Dave早些時候提到的，我們在過去三年中將FFO從2,810萬澳元增加到4,450萬澳元，增長了約58%。我們非常專注於租賃和為租金增長做準備，隨著市場的走強，我們相信我們擁有雪梨市場上最好的租賃團隊。平衡我們的流動性需求，在增長和投資組合投資之間，並提高股東回報。目標資產出售和合作，請注意，自2024年12月以來已實現3.3億澳元，我們還有超過1億澳元的非核心資產需要處理。我們的業務狀況良好，流動性充足，而且我們認為前景非常強勁。如果我們轉到下一頁，這與我們的額外關注點有關。它非常關注物業部門的長期回報，發展基金管理產品，擺脫不適合辦公樓融資需求的非上市公司辛迪加模式。我們正在為共居業務的營運主導型增長改善設定目標，並達到我們20%的回報門檻。維持每單位5%的股息分配非常重要。如今天所述，執行我們今天宣布的5%股票回購。以上是我的發言。接線員，如果可以的話，我將把話筒交還給問答環節。
會議接線員：謝謝。如果您想提問，請按電話鍵盤上的星號鍵後跟數字1，然後等待您的名字被宣布。您的第一個問題來自Bell Potter的Andy MacFarlane。請開始。
Bell Potter分析師Andy MacFarlane：下午好，Steve，David。感謝您的時間。第一個問題，如果可以的話，關於您簽署的WS2的意向書。您對租金的達成情況有點好奇，當它在那裡啟用時。
GDI董事總經理兼首席執行官Stephen Burns：是的。WS2。它還在前面，所以我們需要小心一點，Andy。但是，我會說高八點幾，五年租期，低獎勵。
Andy MacFarlane, Analyst, Bell Potter：好的。而且可能在這個新的一年啟用，Steve？
Stephen Burns, Managing Director and CEO, GDI：嗯，當我們完成裝修時，大概在一月份。
Andy MacFarlane, Analyst, Bell Potter：好的。謝謝，Steve。關於合資企業，您在演講中提到，在營運層面，您提到「一點點地榨取更多收益」，只是對您在那裡的想法有點好奇。
Stephen Burns, Managing Director and CEO, GDI：在這方面，基本上一切照舊。我們收購像Newman村或Norseman這樣的資產，並尋求提高入住率，這就是我們所做的。提高入住率，降低成本，提高盈利能力。這就是這種重點，而不是簡單地收購然後轉售。我們真的希望通過改善資產並引入基於品牌的營運方法來獲得額外的收入，確保我們能夠照顧偏遠地區資源公司的員工並獲得滿意的結果。這並不容易做到。你需要偏遠地區的員工和適當的團隊合作，但這就是模式。在所有情況下，它都提高了我們收購的村莊的收益。所以這就是模式。如果我們發現一個不太大的、經營不善的資產，我們會嘗試做。但在我們這樣做之前，我們會確保我們有一個非常好的計劃。在我們合作夥伴的幫助下，我們可以看到所有出現的資產。我們會看很多，多到離譜，但我們只會選擇少數我們認為值得我們策略的。
Andy MacFarlane, Analyst, Bell Potter：謝謝。最後一個問題。您談到了建築成本，就辦公市場而言，管道中沒有太多東西。我想，只是看看Mill Green，我知道這有點不同，但只是想知道是否有任何時間點您正在考慮提交計劃，以及您目前在那裡的看法？
Stephen Burns, Managing Director and CEO, GDI：是的，我們已經掌握了總體規劃許可證（DA）。我們打算很快提交一份，請注意，該地塊上已經有兩份了，對嗎？提交DA不是什麼新鮮事，但我們特別關注的是一個我們有靈活性分階段進行的項目，對嗎？我們之前提到過，第一階段將是我們在197號的投機性裝修策略的延伸。我們也提到過，我們將尋求改善零售部分，並瞄準那裡的可用市場，這特別影響到5 Mill Street。然後，夢想或期權價值真正與1 Mill相關，事實上，是在上面建造一個混合用途的建築，如果做得好的話，對於酒店來說，它非常有吸引力。對於辦公樓來說，它越來越有吸引力。它目前不起作用，所以這是一個未來的預測組成部分。能夠在最佳經濟用途之間靈活變換是關鍵。如果您考慮時間點，我們希望能夠在強勁的市場中交付一些東西。例如，2031年很可能是1 Mill項目的目標日期，但這還很遙遠。請記住，對於這樣的項目，它必須依賴於改進的建築技術和損益平衡租金，這能給我們帶來某種成本優勢，正如我們在WS2中所展示的。這不是我們會倉促做的事情，但通過規劃過程，我們可以進行預測和展望。如果您有適當的靈活性，即使結果不理想，您甚至不必建造辦公樓。這就是我們正在採取的做法。
Andy MacFarlane, Analyst, Bell Potter：謝謝，Steve。
Conference Operator：謝謝。再次提醒，如果您想提問，請按電話鍵盤上的星號鍵後跟數字1，然後等待您的名字被宣布。您的下一個問題來自Arwelis Australia的Murray Colenon。請開始。
Murray Colenon, Analyst, Arwelis Australia：下午好，Steve，David。只是看看您的指引。您顯然將5美分的股息維持不變。看來您在過去六個月裡進行了大量的租賃工作。再次，今年的FFO派息率已降至60%。我只是想知道，在您考慮再次增加股息之前，您希望這個數字降到多低？我想，有沒有一個想法是將其與調整後營運資金（AFFO）在平滑的基礎上結合起來？
Stephen Burns, Managing Director and CEO, GDI：簡單的答案是沒有。我們不是真正的AFFO玩家，因為我們傾向於收購空置的建築並將其填滿。所以這會嚴重影響這種方法。我認為，Murray，您正在詢問的重點是，我們是否會增加股息分配？如果我們要這樣做，我們不會預測它，因為我們花了很多心思來能夠說我們將有一個跨週期的股息分配。鑑於總回報業務的性質，盈利能力可能會波動很大。如果我們達到一個非常穩定的狀態，就像正常的穩定率一樣，是的，我們很樂意這樣做，但我們還沒有。目前，這非常符合我們維持五美分的策略。股價並不要求太高。它並沒有真正反映出我們應該支付更高的收益率。所以我們肯定會在支付更多股息之前等待股價有所改善。這就是我們對此事的真實想法。Dave，您有什麼評論嗎？
David Williams, Chief Financial Officer, GDI：嗯，Dan，另一件事是看看我們的資本用途以及我們今天所做的關於股票回購作為另一項對股東友好的行動。
Murray Colenon, Analyst, Arwelis Australia：明白了。謝謝您的說明。然後，也許只是跟進一下，看看資產負債表，您顯然提到了股票回購，但我可以想像，鑑於您可能已經完成了一大部分
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