當您出售主要居所時，美國國稅局（IRS）允許您在資本利得稅中排除首筆 25 萬美元的利潤（若為單身申報者）或 50 萬美元的利潤（若為聯合申報者）。不過，超出這些金額的部分必須計入當年度的應稅資本利得。那麼，如果您出售房屋獲利 80 萬美元呢？您很可能需要為其中很大一部分繳稅，儘管您在此過程中會獲得顯著的稅務減免。
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當您出售任何資產時，包括從房地產到投資再到個人財產，利潤都被視為資本利得。美國國稅局計算這些利潤的方式如下：
出售價格 – 稅務基礎 = 應稅資本利得
出售價格是您出售該資產所獲得的金額，而稅務基礎是您在標的資產中投入的資本金額。對於房地產，這通常包括：
購買時的價格，包括法律費用、產權保險以及設置水電等必要服務的費用
建築物或財產的改良和升級成本（通常指任何能改善財產或延長其使用壽命的成本）
出售財產時涉及的某些成本，包括房地產經紀人費用、廣告費用以及展示財產的相關費用
然而，這通常不包括財產稅、融資或利息成本、使用和佔用成本以及必要的維護費用。
舉例來說，假設您以 50 萬美元購買了一棟房屋。然後您產生了以下假設性支出：
6,000 美元用於修繕屋頂的薄弱處
如果您現在出售房屋，您的成本基礎將是 525,000 美元，因為房屋購買成本為 50 萬美元，而廚房的翻新被視為對財產的升級（25,000 美元）。
您的融資成本不計入，您為屋頂所做的必要維修也不計入。維修被視為維持財產現有價值的成本，而不是用於提升財產價值的升級。
如果之後您以 70 萬美元出售該房屋，您將有 165,000 美元的潛在應稅資本利得（700,000 美元 – 525,000 美元 = 175,000 美元）。
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當您出售主要居所時，美國國稅局允許您享有房屋出售排除額，也稱為第 121 條款排除額。根據這項規定，您可以從應稅資本利得中排除一定金額的主要居所出售利潤。對於單身申報者，此金額為 25 萬美元；對於聯合申報者，則為 50 萬美元。
您必須符合特定條件才能申請此排除額。最重要的是：
您必須在過去 60 個月中的 24 個月內擁有該房屋（可非連續）
您必須在過去 60 個月中的 24 個月內將該房屋作為您的主要居所（可非連續）
您在過去兩年內不得申請過房屋所有權排除額
符合這些條件的個人可以首先從其房屋出售利潤中扣除排除額金額，然後將任何剩餘部分計入當年度的應稅資本利得。不符合這些條件的個人必須將其出售財產的所有利潤計入當年度的應稅資本利得。
因此，舉例來說，假設您已出售房屋，並在扣除該財產的稅務基礎後淨賺 80 萬美元。以下是您的計算方式：
如果您的房屋不符合第 121 條款排除額的資格，您將有 80 萬美元的應稅資本利得。
如果您的房屋符合第 121 條款排除額的資格，您將有 55 萬美元的應稅資本利得（作為單身申報者，800,000 美元 – 250,000 美元 = 550,000 美元）或 30 萬美元的應稅資本利得（作為聯合申報者，800,000 美元 – 500,000 美元 = 300,000 美元）。
房屋出售排除額的優勢在於其簡單性以及提供的相當大的金額。根據這項法律，大多數家庭可以避免為其房屋出售利潤的大部分或全部繳稅，而且規則非常明確。考慮諮詢財務顧問，為您的房屋出售及之後的財務規劃稅務策略。
當您出售房屋時，您可以從資本利得中扣除 25 萬美元（單身）或 50 萬美元（聯合）的排除額。之後，您必須為出售所得的任何剩餘利潤繳稅。這是一項重大且直接的稅務減免，但對於利潤特別高的銷售來說，意味著至少需要繳納一些稅款。
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