Broadcast Retirement Network 的 Jeffrey Snyder 與 CBRE 全球研究主管 Henry Chin 博士討論 2026 年的商業地產前景。

Jeffrey Snyder，Broadcast Retirement Network

Chin 博士，很高興今天見到您。感謝您今早的加入。

Henry Chin 博士，CBRE 全球研究主管

Jeffrey Snyder，Broadcast Retirement Network

我非常高興，因為幾個月前我們曾邀請您的同事 Matthew Howell 談論商業地產市場。很高興能再次與您交流。讓我們來談談 2026 年的現況。

有哪些宏觀經濟因素影響了商業地產和商業地產交易？

Henry Chin 博士，CBRE 全球研究主管

嗯，宏觀經濟形勢發生了巨大的變化。我們需要特別關注三個組成部分：第一是 GDP，第二是短期政策利率，第三，也是最重要的，是 10 年期國債。因為這三個因素將決定我們的投資活動預測模型。

Jeffrey Snyder，Broadcast Retirement Network

關於這一點，我想追問一下，如果我沒記錯的話，資本市場，至少在股市方面，我們看到了一些波動，但我認為資本市場正在為這些商業地產交易不斷演變，我們看到從 2026 年初至今，每天、每週、每月都在發生變化。而且，博士，這可能會持續到 2026 年的剩餘時間。

Henry Chin 博士，CBRE 全球研究主管

您強調股市這一點很有趣。有太多的雜訊，每日資訊，肯定會影響市場情緒，影響股市。但當我們考慮房地產市場時，讓我給您一些事實。

第一季的數據顯示，美國的投資活動成長了 20%，2-0。在如此強勁的第一季以及接下來的管道之後，我們預計下一季的表現也會很強勁。因此，我們預計 2026 年的交易量將成長 18%。

所以，年初時我們非常保守。我們說 16%，但由於市場的韌性和強勁的胃口，我們將預期上調至 18%。

Jeffrey Snyder，Broadcast Retirement Network

這對投資者來說是個好消息。我們將在幾分鐘後討論這個問題。是否存在某些特定行業，例如辦公室、零售、購物中心等，甚至 AI、能源工廠，提供了更大的機會？市場中是否存在某些細分或行業看起來很有吸引力，提供了機會？

Henry Chin 博士，CBRE 全球研究主管

這很有趣，因為美國是一個幅員遼闊的國家，流動性、多元化，幾乎可以說涵蓋了每一個細分市場。我們確實有很好的機會，包括辦公室、零售、工業、物流、多戶住宅和數據中心。因此，在 2026 年的整個過程中，都存在各種機會。

但當我們觀察，如果您想採取一點逆勢操作，走出共識之外，我必須說，根據我們的預測，辦公室和零售業在 2026 年和 2027 年將顯示出更強勁的回報預期。

Jeffrey Snyder，Broadcast Retirement Network

讓我們來談談辦公室，博士。在 COVID 期間，我可能會說甚至在 COVID 之前，很多人就轉向了遠端工作。現在公司似乎已經轉向了遠端或混合模式。這對上述的辦公室市場有何影響？

它似乎仍然很有吸引力，但潛在租戶可能正以不同的方式看待辦公室市場。

Henry Chin 博士，CBRE 全球研究主管

這很有趣，因為我 18 個月前才搬到美國。令人震驚的是，人們仍在談論混合工作和遠端工作，因為在美國以外，這已經成為常態。我必須說，即使在美國境內，關於混合工作和遠端工作的討論也越來越少相關了。

當我們觀察辦公室市場時，讓我舉個例子。第一季，全美國的辦公室租金成長率遠高於 2%。這已經回到了歷史平均水平。

這是第一點。第二點，第一季的租賃活動實際上是自 2021 年以來最強勁的。因此，辦公室的租賃活動絕對呈上升趨勢。

但我們也在觀察我們的專有數據，以了解已簽署的租賃合約。我可以誠實地告訴您，Jeff，無論您是優質還是非優質細分市場，租賃期限都沒有改變。因此，我們看到租賃基礎正在恢復強勁的韌性。

我真正想強調的第四點是，人們在談論每人佔用的空間。它將會下降。在過去幾年裡，它一直在增加。

但我們也追蹤了自 2025 年以來每位員工佔用空間已趨於穩定。因此，所有這些我們正在經歷的敘事，我們必須說，辦公室市場已經度過了低谷。它正在復甦的路上。

Jeffrey Snyder，Broadcast Retirement Network

這是個好消息。我在美國出生長大。我確實質疑，與世界其他地方不同，為什麼我們不能遠端工作。

但我想這取決於個別雇主，我們將不得不看看這將如何解決。話雖如此，博士，讓我們談談一些技術轉變。當然，AI，人工智慧，是一個您無法迴避的大話題。

我們今天談論房地產，但您走到哪裡都無法迴避。這就是關於 AI。這些技術創新如何改變人們看待商業地產的方式，或者說，它改變了嗎？

是否有更多的自動化？它如何改變營運，例如？這很有趣。

Henry Chin 博士，CBRE 全球研究主管

如果您將房地產與股票市場進行比較，房地產並不透明。因此，我們並沒有所謂的即時數據。我們獲得的數據總是落後於實際發生的情況。

因此，我們看到的是，房東、投資者和租戶之間已經發生了許多技術驅動的方法。我們正在努力做的是，他們正在試圖獲取建築物級別的數據。目前，我們正在利用技術來幫助我們獲得更好的透明度、更好的收集流程，並將數據收集到正確的系統中。

我們正處於早期階段。然後，這非常重要。在我們收到數據後，我們需要開始分析數據，以便為建築物的未來、空間設計的未來設計出更好的藍圖。

我認為在早期階段，我非常有信心它正在快速發展。我認為房地產行業正在快速演變我們與 AI 的互動方式。

Jeffrey Snyder，Broadcast Retirement Network

是的，我迫不及待地想看到一個全息的 Jeff Snyder 在辦公室工作，而真正的 Jeff Snyder 則可以在某個船上度假。但這又是另一個話題了。但顯然，技術已經進入了建築物和這些宏偉結構的營運之中。

讓我們談談投資者在 2026 年應該關注的指標。您之前已經暗示過，談過一點，但作為投資者，無論是個人還是大型機構投資者，我們應該關注什麼？

Henry Chin 博士，CBRE 全球研究主管

我認為有一件事我真的想強調，房地產總是供需的函數。而美國市場當前週期的優勢在於，未來不會有那麼多的供應。因此，供應的缺乏將是美國房地產市場的一個特點。需求方面，Jeff，關於戰爭、AI，所有這些可能影響需求的因素，有很多雜訊。但我必須告訴您，到目前為止，需求顯示出強勁的韌性，這與美國的 GDP 故事相似。但小型投資者，他們確實需要特別關注他們將要收購的建築物，因為未來，回報將主要由租金成長驅動。然後第二個組成部分是，不要過度槓桿。這意味著在融資成本方面要謹慎，因為融資成本將會持續存在，你知道，10 年期策略大約是 4%。

它不會下降。因此，在您的承保方面要謹慎，特別是在租金成長假設以及融資成本方面，這在這個週期中至關重要。

Jeffrey Snyder，Broadcast Retirement Network

好吧，博士，我知道我們談到 2026 年的整體前景可能是 18% 的回報，只是轉述我們的談話。但一定有，您提到了戰爭，一些正在發生的地緣政治事件。

在投資房地產方面，我們或投資者需要意識到哪些近期風險？

Henry Chin 博士，CBRE 全球研究主管

嗯，我一直對投資者說，他們可以變得非常聳人聽聞，受報紙情緒的驅動。我認為我們回到供需。我確實認為，精明的投資者能夠執行交易，遵循承保，遵循資產管理準則。

我認為他們在 26 年和 27 年將獲得非常、非常不錯的回報。26 年是美國商業地產市場的一個重要年份。

Jeffrey Snyder，Broadcast Retirement Network

是的，我希望您說對了，因為水漲船高。陳博士，我們就到這裡吧。很高興您能加入我們。

而且，我們期待很快能再次邀請您來節目。

謝謝。

此報導最初於 2026 年 4 月 27 日在 TheStreet 上發布，並首次出現在退休版塊。點擊此處將 TheStreet 添加為首選來源。