我們的住房危機源於一個問題，而且只有一個問題。其他一切充其量只是該問題的加劇因素。我們面臨住房短缺，其危機程度可想而知，因為我們建造新房屋的意願和能力遠遠不足以滿足需求，導致數百萬家庭必須支付不斷上漲的收入比例來維持居住。當他們處於這種情況時，他們願意為住房支付更多，因為「稟賦」（我們消費的商品和服務中，對消費者而言具有個人價值的特質）對我們來說是有價值的。在一個功能正常的經濟體中，我們不必為稟賦付費，因為它們是獨一無二的，其他人沒有興趣與我們競價。但在一個失靈的經濟體中，例如我們目前的住房經濟，當我們被迫為它們付費時，我們就會付。
經過十年的數據分析，我開始相信，事實上，稟賦（包括一種生活方式的基準化）是我們願意為住房支付如此高價的唯一部分。而住房之所以陷入如此困境，是因為在家庭花費兩倍於應付費用的地方，幾乎所有人都誇大了其他解釋，以彌補他們應付費用與實際付費之間的巨大差距。
集聚經濟。信貸泡沫。投機。利率或貨幣政策。商業週期。聯邦補貼。所有這些因素都可能在某些地方解釋住房支出佔我們收入比例的 10% 或 20% 的總體差異，有時也會解釋我們消費住房方式的較大暫時性差異。過去 30 年的住房論述——學術論文、金融危機調查委員會、無數書籍和回憶錄——幾乎完全是在爭論這些真實的加劇問題中，辯論者偏愛誇大哪一個來解釋高昂的稟賦成本。
2008 年之前，紐約、洛杉磯、舊金山和波士頓變得異常昂貴（且具有累退性），因為每年為了讓人口適應停滯的住房存量而需要遷移的現有居民數量不斷增加。這些城市的住房市場的運作方式是，租金不斷上漲，直到足夠多的家庭選擇遷移而不是失敗並離開。在這種情況下，租金上漲對最貧困社區的影響最大，而離開的往往是這些社區的居民。
這些「封閉式通道」的離開者變成了「傳染性城市」的湧入者，到了 2000 年代中期，他們中有足夠多的人湧入佛羅里達和亞利桑那等地，壓垮了當地市場並在那裡製造了住房泡沫。為了阻止這些泡沫，所有支持信貸泡沫、投機、利率、貨幣政策、聯邦補貼和商業週期等幾乎不相關因素的倡導者，都找到了共同點，支持旨在製造深度衰退的政策。
而這項政策如此受歡迎，如此自然而然，以至於公眾和學術界幾乎不知道我們這樣做了，那就是在 2008 年期間永久性地將約 1500 萬個家庭排除在房貸管道之外——這相當於每年房貸發放量減少約 1 兆美元的流動性，並踩下了總體支出（以及收入、就業等）的剎車。
最終，我們對衰退和金融毀滅的胃口消失了，但我們從未恢復對 20 世紀房貸管道的胃口。20 世紀的復甦之路一直都是通過新屋建設的復甦。但是，即使是這個過程的倡導者這次也反對其復甦，因為他致力於一些錯誤的解釋，例如利率和貨幣政策，來解釋從未出現過的住房過剩。
由於缺乏房貸管道，就缺乏流動資金和建築就業。房價已經跌至遠低於能夠刺激建築業增長的均衡價格水平，以至於邊際刺激措施都無濟於事。面對所有這些挑戰，在我們攜手跳下經濟懸崖之後，我們剩下用來穩定宏觀經濟的補救措施是大規模的財政刺激。
圖 1 顯示了自 1970 年以來聯邦債務（由公眾持有）的增長。總債務的 40% 是房貸道德恐慌的直接結果。僅此而已。如果我們沒有在 2008 年大規模收緊房貸管道，聯邦總債務仍將處於可管理的 60% GDP 的水平。
房貸緊縮製造了危機。它製造了流動性崩潰。它阻止了新屋建設的正常復甦，從而結束了衰退。它還製造了巨大的財富衝擊，從美國家庭淨資產中抽走了 5 兆美元。
關於金融危機的文獻與我的論點——即這些結果導致了財政刺激的要求和公共債務的急劇上升——並沒有真正衝突。像 Atif Mian 和 Amir Sufi 這樣的經濟學家在傳統文獻中關於該時期的大部分論述，都是關於財富衝擊及其對就業和私人及公共支出的影響。他們只是從未質疑過財富衝擊的必然性，因為他們依賴於錯誤的解釋，來解釋住房為何變得如此昂貴。
因此，我這裡的論點並不特別廣泛。我只是補充了最後一點聯繫，即房貸緊縮是財富衝擊的直接原因。圖 2（來自之前的帖子）顯示了一個簡單的回歸分析結果，該分析將底特律房價的 3 個月變化與每個郵政編碼的初始 FHA 市場份額進行了比較。全國每個城市都發生了類似的情況。如果你的社區在過去 80 年裡一直依賴「新政」房貸計劃，你就完蛋了。如果沒有，你就沒事。
圖 3 顯示了這些財富和債務衡量標準的規模。到 2006 年，未償還抵押貸款約佔 GDP 的 70%，但這些房屋的權益已升至 GDP 的 100% 以上。當時普遍的看法是，不斷增加的抵押貸款借款導致了房價和權益的上升。最多，抵押貸款熱潮是一個加劇因素，對總體住宅房地產價值造成了幾個百分點的差異。我們在 2008 年後集體進行了一項全國性實驗，以檢驗高房價是否取決於抵押貸款借款的增加，但似乎沒有人關心實驗結果。
我添加了虛線，指向如果維持優質抵押貸款管道、如果聯準會在 2007 年底以新屋建設復甦為目標，以及如果沒有發生隨之而來的、具有高度累退性的財富衝擊，可能會發生的情況。
當時有一些週期性的泡沫，但到 2007 年底，總體住房估值處於週期性中性水平。2007 年後房產權益的下降是房貸緊縮的結果。總房產權益今天的價值會更低，因為總體而言，由於短缺，今天的房價被誇大了。如果我們建造了更多房屋，所有房屋的總價值都會比現在低。上漲的是房屋下方土地的租金，而這些土地與房屋捆綁在一起。
未償還抵押貸款略有升高。確實存在貸款熱潮；它只是沒有像某些方面那樣對房價上漲負責。因此，在次貸熱潮結束後，在正常條件下，未償還抵押貸款可能會隨時間略有下降。
而且，在新冠疫情來襲時，公共債務可能仍接近 GDP 的 40%。
最後，為了好玩，圖 4 比較了抵押貸款債務和公共債務與總體自住房地產價值的關係。在這裡，我也添加了大致的估計，說明如果沒有房貸緊縮，趨勢會如何發展。
2007 年末之後抵押貸款槓桿的增加，源於與房貸緊縮相關的房價崩潰。而次貸熱潮的結束本應導致未償還抵押貸款隨時間適度下降。
聯邦債務將適度增加，但仍可能低於自住房地產價值的 30%。它之所以會略有上升，是因為如果我們沒有摧毀建築市場，總體房地產價值會略低一些。
當然，諷刺的是，無論是意識形態還是個性類型，對抵押貸款借款進行道德恐慌的人與關心聯邦債務的人，在文氏圖上有很多重疊。我們的聯邦債務之所以更大，是因為我們讓家庭獲得抵押貸款的難度大大增加。聯邦債務恐慌，實際上完全是房貸恐慌的結果。
讓我說清楚。這不是非此即彼的問題。我不是說聯邦債務 somehow 取代了國家資產負債表上的抵押貸款債務。一點也不是。今天，抵押貸款債務加上聯邦債務總計約為 GDP 的 140%。如果我們沒有收緊房貸管道，總抵押貸款和公共債務將接近 GDP 的 100%。
尋求安全的嘗試適得其反，因為它是基於虛假的理由。我們通過阻止抵押貸款融資，使我們集體承擔了更大的槓桿。
而且，這有點好笑，因為當我寫下這一切時，對我來說似乎都很明顯。而且，我懷疑對於那些已經「Erdmann-pilled」的讀者來說，這裡的直覺很容易理解。但對於那些還沒有「Erdmann-pilled」的人來說，這可能是一個無法接受的觀點。如果這是你向別人展示我的作品的第一件事，他們可能會認為我是個詭辯家，並發誓再也不讀我寫的任何東西。
當你不知道科學時，很難區分科學和巫術。我從事這項工作足夠長的時間，我知道關於我們住房據稱發生的事情，在學術界存在許多經驗上的盲點。我可能仍在從事巫術。也許我有自己的盲點。但我確實知道，學術界存在大量的巫術。只要情況如此，就會有真實的事情可以寫，這些事情可能會損害我參與公共討論的能力，而不是幫助我。我不知道該怎麼辦，只能繼續前進，寫下我所想的。這就是我的想法。