聯邦準備理事會決定暫時不再調降短期利率，且新任聯準會主席也即將上任。這對房貸利率意味著什麼？

首先，聯準會與房貸利率運作於不同的時間軸。聯準會掌控短期利率，而房貸利率則受長期債券影響。

當聯準會調降聯邦基金利率，例如2025年12月10日第三度下調0.25個百分點時，發生了以下情況：

聯邦基金利率下降，這是銀行間隔夜借貸的利率。

最優惠利率下降，金融機構對其優質客戶收取的利率降低。

儲蓄帳戶利率仍維持低檔，定存、支票帳戶、券商及現金管理帳戶的利息微薄。

貸款利率略微下滑，包括個人貸款、房屋淨值貸款及房屋淨值信用額度（HELOC）。

其他短期利率，如信用卡利率，可能也會隨之下降。

然而，聯準會暫停進一步行動，短期利率保持不變，但債券市場仍會對經濟消息、政治事件及全球動盪作出反應。以美國與以色列對伊朗的戰爭為例，債券市場在衝突初期上漲，這與投資人通常的「避險」行為相反。

油價飆升成為變數，市場擔憂通膨再起，10年期美債殖利率上升，因投資人賣出債券。

聯準會暫停利率調整，房貸利率則受長期利率影響。

房貸利率屬於長期債務，像30年期房貸就是很長的負債期限。固定利率包含一定利差，能持續經歷多次利率循環。

因此，房貸利率通常以10年期美債等長期指標為基準。

債券市場通常反應長期事件，如通膨、就業及宏觀經濟趨勢。

有時房貸利率會在聯準會降息後下跌，有時則不會。許多時候，房貸利率會在聯準會會議前幾週因預期短期利率下降而下滑，偶爾也會反彈。

事實上，2025年5月29日起，30年期固定房貸利率從6.89%逐漸降至9月18日的6.26%。聯準會於9月17日降息，利率在9月25日反彈至6.30%。

10月起利率再次下滑。

12月10日，聯準會再度調降短期利率0.25個百分點。根據房利美資料，宣布隔日30年期固定房貸利率為6.22%，四週後降至6.16%。

利率大幅下跌需要更多因素配合。

2025年1月15日，川普總統發布行政命令禁止機構買家購買單戶住宅，並促使房利美與房地美加速購買抵押貸款支持證券，房貸利率隨即大幅下降。

中東戰爭爆發初期，債券殖利率上升，房貸利率也跟著上揚。

房貸利率受多種因素複雜連鎖反應影響。

1月30日，川普提名凱文·沃許接替鮑威爾成為聯準會主席（需參議院確認）。川普長期主張降低利率，預期新主席將推動此方向。

Realtor.com資深經濟學家傑克·克里梅爾表示：「凱文·沃許被選為下一任聯準會主席，通常被解讀為降息即將到來的信號，但這結論過於簡化且短視。作為12位有投票權成員之一，新主席不保證聯準會政策轉向。」

克里梅爾指出，「住房負擔能力不應僅以房貸利率衡量。」他認為穩定通膨與強勁勞動市場將支持實質薪資成長，這是負擔能力的關鍵。

若長期通膨保持溫和，「房貸利率有空間持續下降，負擔能力將以降息無法單獨達成的方式改善。」

房貸利率的決定因素更多元。

Rocket Companies首席商務官比爾·班菲爾德表示：「房市不會因單一利率決定而轉變，而是當人們能有信心規劃時才會改變。即使沒有降息，房貸利率也比去年同期低近一個百分點，當時利率約6.9%。這種穩定的年度改善能建立買家信心，吸引人們重返市場。」

推動房貸利率變動的不是聯準會，而是整體經濟。

不要將購屋希望寄託於短期事件、日常趨勢及其他無法掌控的因素。當你準備好頭期款、購屋預算及可負擔房價範圍時，就制定實際購屋計劃。

了解你能承擔的房貸利率範圍，並準備好潛在貸款機構名單。