對人工智慧數據中心的反彈，可能成為該領域房地產投資信託基金（REITs）的順風車。
隨著超大規模雲端服務供應商（hyperscalers）尋求建造數據中心來訓練和運行其AI模型，全國各地已出現抗議活動。數據中心不僅佔用大量土地，還消耗巨量的電力和水，並產生噪音。
預計在期中選舉前夕，這場爭論將更加激烈。最近的一項NBC新聞民意調查發現，69%的受訪者反對在其地區建造AI數據中心。
全國已有超過4,700個數據中心，預計這一數字將呈指數級增長。普華永道（PwC）預計，到2050年，數據中心的年度支出將從2026年的約8,000億美元增長到1.8兆美元。一些州正積極立法限制或禁止建設，紐約州已實施了暫停令。
雖然超大規模雲端服務供應商備受關注，但另一種參與AI數據中心競賽的方式是透過房地產投資信託基金。根據美國房地產投資信託基金協會（National Association of Real Estate Investment Trusts）的說法，它們本質上是房東，負責建造、擁有並將空間出租給包括亞馬遜（Amazon）、蘋果（Apple）和甲骨文（Oracle）在內的眾多租戶。
「在政治和社區的反彈中，雖然新項目可能會延遲，但這對現有的項目/數據中心REITs來說可能是一大利好，因為它們的定價能力受到持續擴張的運算需求的推動，」野村證券（Mizuho）分析師Vikram Malhotra在9月1日的報告中表示。
Nareit表示，數據中心REITs佔美國總計1.5兆美元REITs市場市值的13%。該組織稱，公開交易的REITs在美國擁有約275個數據中心，佔該國擁有/營運和出租數據中心總數的不到10%。
富時納斯達克（FTSE Nareit）權益REITs指數中有三支數據中心股票：Digital Realty Trust、Equinix和Iron Mountain。
Equinix最近與輝達（Nvidia）簽署了一項協議，是其中規模最大的公司，市值約為1,020億美元。其股息收益率為1.99%，今年迄今已上漲約37%。當Equinix公布業績並在7月提高全年業績指引時，其第二季度調整後營運資金（AFFO）超出了預期。
Digital Realty Trust市值為710億美元，股息收益率為2.59%，2026年以來已上漲超過23%。7月，其公布的調整後FFO高於分析師預期，並提高了全年業績指引。
Iron Mountain的股息收益率為2.96%，今年以來已飆升42%，市值為347億美元。第二季度AFFO超出預期，Iron Mountain提高了全年業績指引。
富國銀行投資研究所（Wells Fargo Investment Institute）分析師Amanda Martinez表示，數據中心阻力可能成為REITs的順風車，儘管情況比較複雜。
她說，一方面，供需因素有利於REITs，因為限制新供應可能會提高現有產能的價值。如果新產能的開發變得更加困難，那些擁有已獲許可並確保電力供應的開發用地的大型管道的公司將獲得相對優勢。
Martinez補充說：「另一方面，許可限制和暫停令可能會透過延緩開發時間表和推高成本來影響未來增長。」
房地產分析公司Green Street的分析師David Guarino看好Equinix和Digital Realty。
他表示：「他們的規模使他們能夠靈活應變。因此，如果某個市場出現限制或阻力，他們擁有大片土地儲備和龐大的開發管道，可以轉向其他市場，到目前為止，這並沒有減緩他們的增長軌跡。」
此外，他們數十年的經驗意味著他們與當地市政當局建立了關係。
他補充說：「他們憑藉其業績記錄和執行能力，以及人們願意與他們做生意，獲得了優勢。這有助於他們相對於可能不具備這種技能集的新進入者獲得優勢。」
Guarino更看好Equinix而非Digital Realty，儘管兩家公司都表現「極佳」。
他解釋說：「隨著AI推理開始加速——這更多是低延遲、真實世界的AI應用案例——這將開始惠及那些更專注於小型租戶租賃、更靠近人口中心的公司的業務。這在很大程度上是Equinix的業務，而不是Digital Realty的業務。」
Hoya Capital Real Estate的總裁兼研究與ETF主管Alex Pettee也看好數據中心REITs的供需狀況。Equinix和Digital Realty都位於Hoya的投資組合中。
他表示：「顯然，暫停令可能會因為阻止了你的項目而產生負面影響。但從長遠來看，如果分區規定變得更嚴格，電力供應更難獲得，社區不希望有新的設施，那麼現有的數據中心將變得更有價值。」
他認為，雖然這些股票與其他REITs相比並不便宜，但與其他AI交易相比，它們看起來很有吸引力。
Pettee補充說：「你將獲得兩位數的盈利增長、有形的房地產和基礎設施、經常性的合約收入，以及約2%-3%的股息收益率。」