Diversified Healthcare Trust (DHC) 公布了其 2026 年第一季財報，每股虧損為 -0.18 美元，未能達到預期的 -0.15 美元。營收也未達預期，為 3.6647 億美元，而預期為 3.8792 億美元。儘管出現這些營收和獲利上的不足，DHC 的股價在盤後交易中仍上漲了 4.21%，達到 8.17 美元，這反映了投資人對公司策略性舉措和財務改善的樂觀情緒。
DHC 在 2026 年第一季的每股盈餘（EPS）和營收均未達預期。股價在盤後交易中上漲了 4.21%。公司擁有 2.72 億美元的充裕流動性。穆迪將 DHC 的信用評級上調至 B3。長照和醫療辦公室部門的淨營收（NOI）實現了顯著成長。
公司業績
Diversified Healthcare Trust 在 2026 年第一季展現了穩健的業績表現，儘管獲利預期未能達成。公司報告其長照營運組合（SHOP）和醫療辦公室部門實現了強勁成長。策略性的資本部署和營運效率的提升是關鍵驅動力，使 DHC 在長照 REIT 行業中處於有利地位。
營收：3.6647 億美元，低於預期。
每股盈餘：-0.18 美元，較預期低 20%。
正常化營運資金（Normalized FFO）：3310 萬美元或每股 0.14 美元，超出市場預期。
調整後 EBITDAre：7400 萬美元，優於預期。
獲利與預期比較
DHC 公布的每股盈餘為 -0.18 美元，較預期的 -0.15 美元低 20%。營收為 3.6647 億美元，較預期的 3.8792 億美元低 5.53%。這標誌著在獲利和營收方面均出現顯著落差，與公司過去符合或超越預期的歷史趨勢形成對比。
DHC 重申了其 2026 年的業績指引，預計將持續保持營運動能。公司預計長照營運組合（SHOP）的淨營收（NOI）將介於 1.75 億美元至 1.85 億美元之間，預期入住率的成長和費率的調升將帶動業績表現。策略性舉措，包括病房改造和重新定位，預計將產生正面貢獻。
高層強調了 DHC 資產管理策略和營運合作夥伴關係的有效性。他們強調公司流動性和槓桿率的改善，並表示：「我們的策略性舉措和財務紀律使我們為未來成長做好了充分準備。」
若營運挑戰持續存在，可能導致獲利持續不如預期。高槓桿率雖然有所改善，但仍是隱憂。入住率受季節性因素影響。經濟不確定性影響長照需求。
問答環節
分析師質疑營運商轉型對入住率的影響以及預期改善的時間表。高層保證，儘管轉型影響了第一季，但隨著新策略的實施，預計在 2026 年全年將顯現效益。
完整逐字稿 - Diversified Healthcare Trust (DHC) 2026 年第一季：
會議主持人：早安，歡迎參加 Diversified Healthcare Trust 2026 年第一季財報電話會議。所有參與者將處於僅收聽模式。如果您需要協助，請按星號鍵後接零鍵，向會議專員示意。今天的簡報結束後，將有機會提問。若要提問，您可以按星號鍵後接一鍵。若要取消提問，請按星號鍵後接二鍵。請注意，本次活動正在錄製中。現在請將會議交給投資人關係經理 Matt Murphy。請繼續。
Matt Murphy, 投資人關係經理, Diversified Healthcare Trust：早安。今天與我一同出席會議的有總裁兼執行長 Chris Bilotto、財務長兼財政部長 Matt Brown，以及副總裁 Anthony Paula。今天的會議包括管理層的簡報，隨後是與賣方分析師的問答環節。請注意，未經公司事先書面同意，嚴禁錄製和轉播本次會議。今天的會議包含 1995 年私人證券訴訟改革法案和其他證券法律定義下的前瞻性聲明。這些前瞻性聲明基於 DHC 在今日（2026 年 5 月 5 日星期二）的信念和預期。除透過向美國證券交易委員會（SEC）提交文件外，公司不承擔修改或公開發布本次會議前瞻性聲明任何修訂結果的義務。
此外，本次會議可能包含非 GAAP 數據，包括正常化營運資金（Normalized FFO）、淨營運收入（NOI）或現金基礎淨營運收入（Cash Basis NOI）。這些非 GAAP 衡量標準與淨收益的對帳表可在我們的財務業績報告中找到，該報告可在我們的網站 www.dhcreit.com 上查閱。實際結果可能與任何前瞻性聲明中的預測存在重大差異。有關可能導致這些差異的因素的更多資訊，請參閱我們向 SEC 提交的文件。我們謹請投資人不要對任何前瞻性聲明過度依賴。最後，我們將在本次會議中提供業績指引，包括 NOI。由於某些對帳所需資訊無法在不付出不合理努力的情況下獲得，例如處置房地產相關的損益或減值費用，因此我們不提供這些非 GAAP 衡量標準的對帳。接下來，我將會議交給 Chris。
Chris Bilotto, 總裁兼執行長, Diversified Healthcare Trust：謝謝你，Matt。大家早安，感謝各位今天參加我們的電話會議。DHC 交出了一份強勁的第一季業績，展現了我們積極的資產管理與我們擴大的營運合作夥伴深厚專業知識的強大結合。我們在 2025 年對 SHOP 投資組合進行的策略性變革持續產生效益，第一季的表現與我們專注於提高營收、節省費用和整體利潤率的目標一致。展望未來，我們已準備好把握強勁的順風，包括人口老化帶來的日益增長的需求以及長照市場歷史上供應量低的現況。我們相信，我們一流的營運商和強化的資產負債表將持續推動卓越的業績，並為我們的股東創造顯著的長期價值。談到本季。在昨天收盤後，DHC 公布的第一季業績反映了我們業務的持續進展。
我們報告的正常化營運資金（Normalized FFO）為 3310 萬美元，即每股 0.14 美元，調整後 EBITDAre 為 7400 萬美元，均遠優於分析師的預期。合併淨營運收入（NOI）年增 4.7%，達到 7590 萬美元。我們的同店長照營運組合（SHOP）的淨營運收入（NOI）年增強勁的 13.5%，達到 4430 萬美元。這得益於同店入住率成長 110 個基點以及平均月費率成長 5.9%。我們的連續季度表現反映了我們積極資產管理策略的效益，新營運合作夥伴的貢獻日益顯現。我們的同店淨營運收入（NOI）利潤率擴大了 160 個基點至 14.9%，入住率維持在 82.4%。
此利潤率的改善歸因於營收和支出的雙重進展。在營收方面，成長主要得益於 1 月份 70% 投資組合的平均年費率成長 4.5%，以及住戶照護等級的有利轉變。在支出方面，我們的進展同樣令人印象深刻，並顯示了我們新營運合作夥伴的即時影響。例如，在本季，我們簽訂了新的餐飲和食品飲料合約，在提升住戶體驗的同時，鎖定了全年顯著的成本節約。此外，一個關鍵的關注點，勞動力成本，隨著合約勞動力的減少和區域及社區勞動力成本的適當調整，持續趨於穩定。
這些早期成果直接證明了我們的營運商為投資組合帶來了更高的紀律和更嚴格的成本控制，我們對進一步提高效率的能力保持樂觀。在營運動能的基礎上，我們越來越專注於選擇性地將資本投入高回報的 ROI 項目，以推動有機成長。我們的策略目標是重新定位未充分利用或關閉的技術護理病房，並將其改建為獨立生活、協助生活或記憶照護。我們已確定了 16 個社區的機會管道，其中包括第一階段的 6 個社區。這 6 個初步項目預計將耗資約 2000 萬美元，並為投資組合增加約 150 個單位，相較於我們對重置成本的看法，單位成本顯著降低，並創造了即時的內在價值。由於我們目前承擔這些空置病房的持有成本，這些項目預計在完工後將立即對獲利產生增益，預期回報從中等雙位數開始。除了直接的財務回報外，這些改造還增強了整個社區的市場吸引力，縮短了銷售週期並提高了住戶的預期停留時間。我們相信這些項目代表了 DHC 資本的一種引人注目且審慎的運用方式，並預計這些重新定位將在未來幾個季度開始。
轉向我們的醫療辦公室和生命科學投資組合。在第一季，我們取得了穩健的業績，同店入住率年增 60 個基點至 95.3%，產生了 2540 萬美元的淨營運收入（NOI），較去年同期成長 3.7%，較上一季成長 4.8%。租賃活動活躍，新簽和續簽租賃面積達 169,000 平方英尺，租金較先前租約高出 12%，加權平均租賃期限為 9.5 年。展望未來，我們醫療辦公室和生命科學投資組合中約有 9% 的已分析租金收入將在 2026 年到期，其中預計有 304,000 平方英尺或約 4.9% 的年化租金收入將會遷出。在本季結束後，我們簽署了總計 390,000 平方英尺的租賃合約，其中主要包括續約，佔我們 2027 年到期租賃的 29%。
轉向我們的資本市場和資產負債表措施。3 月份，我們出售了 13 個未抵押的非核心長照營運組合（SHOP）社區，總收益為 2300 萬美元。4 月份，我們還對我們的兩處房產行使了土地租賃購買權，總購買價為 1450 萬美元。透過取消這些表現良好的社區的土地租金，我們能夠獲得資產的全部經濟效益，並預計在此項投資上產生中低雙位數的回報。隨著 DHC 的大規模資本循環計畫現已完成，我們已從投資組合轉型轉向價值創造。鑑於我們目前的資本結構，包括相對較低的債務成本且無到期日直至 2028 年，我們認為我們目前資本的最佳用途之一是再投資於我們自己的資產。總之，我們強勁的第一季業績證實了我們的策略，並增強了我們對 2026 年剩餘時間的信心。長照市場的需求基本面仍然引人注目，受到有利的人口趨勢和有限的新供應增長的支撐。我們相信，我們為改善營運、降低槓桿率和賦予我們一流營運商權力所採取的行動，已使 DHC 處於持續獲利和現金流增長的有利地位，並且我們仍致力於為股東提供具吸引力的總回報。接下來，我將會議交給 Anthony。
Anthony Paula, 副總裁, Diversified Healthcare Trust：謝謝你，Chris，大家早安。第一季期間，我們的合併同店現金基礎淨營運收入（NOI）為 7590 萬美元，年增 8.6%，季增 7.8%。我們持續看到長照營運組合（SHOP）部門的成長潛力，同店淨營運收入（NOI）年增 13.5%。若扣除 2025 年第一季收到的保險理賠金，我們的 SHOP 同店淨營運收入（NOI）將年增 22%。正如 Chris 先前所強調的，我們的營運商在管理支出方面取得了早期成功，這從我們 SHOP 同店投資組合的以下數據中可見一斑：
與上一季相比，餐飲成本下降了 370 個基點。
扣除當期天數計算，勞動力成本較上一季減少了 70 個基點。
與去年同期相比，合約勞動力成本下降了近 35%。
這些努力導致我們的同店支出成長率趨於穩定，年增 350 個基點，較上一季成長 120 個基點。我們持續看到定價能力的增強，我們的同店平均月費率年增 590 個基點，季增 320 個基點。
轉向一般及行政費用（G&A）。在過去一年和三年期間，DHC 的股東總回報在美國所有 REIT 中位居前列。僅今年年初至今，DHC 的股價已上漲 60%，而標準普爾 500 指數上漲 5.2%，Vanguard Real Estate ETF 上漲 7.9%。因此，我們第一季的一般及行政費用（G&A）包含 660 萬美元的激勵管理費。若排除激勵費用影響，本季的一般及行政費用（G&A）將為 740 萬美元。本季，我們投資了約 2180 萬美元的資本，其中包括 1720 萬美元用於我們的長照營運組合（SHOP）社區，460 萬美元用於我們的醫療辦公室和生命科學投資組合。由於我們最近完成的處置計畫和審慎的資本配置，我們重申 2026 年經常性資本支出（CapEx）的指引為 1 億美元至 1.15 億美元，中位數約減少 18%。接下來，我將會議交給 Matt。
Matt Brown, 財務長兼財政部長, Diversified Healthcare Trust：謝謝 Anthony。大家早安。總體而言，我們第一季的業績進一步證明了我們在強化資產負債表、降低槓桿率以及為公司實現可持續獲利和現金流增長奠定基礎方面所取得的重大進展。截至季度末，我們擁有 2.72 億美元的總流動性，包括 1.22 億美元的現金及約當現金，以及我們有擔保循環信貸額度下的全部 1.5 億美元可用額度。這種強勁的流動性狀況為我們提供了靈活性，以支持我們的營運策略，同時保持適當的資產負債表紀律。截至季度末，淨債務與年化調整後 EBITDAre 的比率為 7.8 倍，較去年同期的 8.8 倍有所下降，這主要得益於營運業績的改善。調整後 EBITDAre 與利息費用的比率從去年同期的 1.3 倍顯著提高至 2 倍。我們對實現 6.5 倍至 7.5 倍的近期槓桿目標範圍充滿信心，預計大部分改善將來自長照淨營運收入（SHOP NOI）的持續增長。4 月份，穆迪將 DHC 的公司家族評級從 Caa1 上調至 B3，並將展望修正為正面。此次上調反映了我們在過去幾個季度改善營運業績和強化資產負債表方面取得的進展。在完成 2025 年的債務交易後，我們擁有結構良好的債務到期時間表，直至 2028 年均無到期債務，這使我們能夠主要專注於營運。我們的投資組合包括 197 個未抵押房產，佔投資組合總帳麵價值的近 64%，這為我們未來的發展提供了有意義的資產負債表靈活性。
關於 2026 年全年業績指引，我們重申第四季財報中概述的範圍如下：長照營運組合（SHOP）淨營運收入（NOI）為 1.75 億美元至 1.85 億美元；醫療辦公室和生命科學部門淨營運收入（NOI）為 9400 萬美元至 9800 萬美元；三網合約式長照社區和健康中心淨營運收入（NOI）為 2800 萬美元至 3000 萬美元；調整後 EBITDAre 為 2.9 億美元至 3.05 億美元；正常化營運資金（Normalized FFO）為每股 0.52 美元至 0.58 美元。我們對第一季的業績感到滿意，特別是長照淨營運收入（SHOP NOI）的持續增長，其表現超出了我們最初的預期。業績部分得益於在支出管理方面的早期成功以及新營運商帶來的利潤率改善。展望未來，我們看到的業務動能使我們對獲利前景越來越有信心。以上是我們的準備發言。接線員，請開放提問。
會議主持人：我們現在開始問答環節。若要提問，請按星號鍵後接一鍵。如果您使用免持聽筒，請在按鍵前拿起聽筒。若您在任何時候問題已得到解答並想取消提問，請按星號鍵後接二鍵。此時，我們將暫停片刻以整理名單。第一位提問者是來自 RBC Capital Markets 的 Michael Carroll。請繼續。
Michael Carroll, 分析師, RBC Capital Markets：好的，謝謝。Chris，我想談談一些經常性資本支出（CapEx）的預期。我知道在指引中，您假設長照營運組合（Seniors Housing Operating Portfolio）的經常性資本支出（CapEx）為 8000 萬至 9000 萬美元。這是真正的維護性資本支出（maintenance CapEx）嗎？這是否是未來正確的運行率？或者這些數字中是否仍有一些額外的遞延資本支出（deferred CapEx），並且在 2026 年之後的運行率會更低？
Chris Bilotto, 總裁兼執行長, Diversified Healthcare Trust：是的，9000 萬美元包括維護性資本支出和一些翻新資本支出。這是一個混合數字。總體來說，為了回答您的問題，維護性資本支出，我們預計其總體成本將持續略有下降。我們正與我們的營運商花費更多時間來全面了解社區的需求。我們希望看到維護性資本支出隨著時間的推移而略有回落。然後關於我們稱之為重建資本支出或 ROI 資本支出，我認為這個數字在 2026 年將保持相當穩定，儘管我們正在進行一些我所討論的增量 ROI 項目，這主要是因為這些項目將在今年晚些時候才真正開始啟動。其中很多只是軟成本工作。然後在 2027 年，考慮到所有因素，我們將開始根據我們管道中的 ROI 項目數量來調整這個類別的增量資金。
Michael Carroll, 分析師, RBC Capital Markets：好的。您之前是否曾說過，一旦完成了先前幾年的遞延項目，經常性資本支出（CapEx）的數字大約為每單位 3,500 美元。這個數字是否仍然準確？或者隨著您在 2027 年、2028 年與這些新營運商合作，這個數字會更低？
Anthony Paula, 副總裁, Diversified Healthcare Trust：是的。我們預計 3,500 美元在未來時期會下降。我們認為這是 2026 年的一個良好運行率。另一件需要考慮的事情是，這將不包括翻新資本支出。延續 Chris 的說法，對於 2026 年，我們預計有 500 萬至 1000 萬美元的翻新資本支出，這包含在我們指導的經常性資本支出數字中。
Michael Carroll, 分析師, RBC Capital Markets：好的。在投資方面，我們是否應該認為新的投資機會主要集中在您在準備發言中討論的病房擴建項目？您是否也會考慮潛在的收購機會，還是主要會是這些翻新項目？
Chris Bilotto, 總裁兼執行長, Diversified Healthcare Trust：主要是翻新項目。我認為，我們目前的定位是，我們在投資組合中有許多機會。我們在準備發言中談到了很多內容，並且在我們的投資者資料中也提到了一些項目。透過與這些營運商合作，我們有真正的機會在不同領域降低成本，其中一些我們已經提到過，持續推動營收表現和入住率。然後，我認為從資本配置的角度來看，我們將真正把資金投入到改善這些社區，並且同樣重要的是，在我們考慮收購之前，擴大社區內的照護級別。
Michael Carroll, 分析師, RBC Capital Markets：好的。那麼最後一個問題。我想在業績指引中，您重申了 G&A 的數字。我知道隨著股價表現，我認為基本管理費會有所增加。我的理解是這樣嗎？或者是否有什麼因素讓基本管理費在 2026 年全年保持較低水平，而我沒有正確計算？
Anthony Paula, 副總裁, Diversified Healthcare Trust：是的。
Matt Brown, 財務長兼財政部長, Diversified Healthcare Trust：請說，Anthony。
Anthony Paula, 副總裁, Diversified Healthcare Trust：是的。從 G&A 的角度來看，我們將面臨最大波動的是業務管理費。您說得對。根據股價的波動，它會調整該數字。
Michael Carroll, 分析師, RBC Capital Markets：在業績指引中，您只是假設 SHOP NOI 可能會超出預期。即使 G&A 上升，您的整體業績指引範圍仍然相當準確，甚至可能趨於更高。
Anthony Paula, 副總裁, Diversified Healthcare Trust：沒錯。
Michael Carroll, 分析師, RBC Capital Markets：好的，太好了。謝謝。
會議主持人：再次提醒，如果您有問題，請按星號鍵後接一鍵。下一位提問者是來自 B. Riley 的 John Massocca。請繼續。
John Massocca, 分析師, B. Riley：早安。感謝您提供的詳細信息，並提醒我們 2025 年第一季的單次性項目影響。是否有其他單次性項目需要注意，無論是在同店 SHOP NOI 增長的計算方式上，還是在 2026 年第一季的財務報告中的其他地方？
Matt Brown, 財務長兼財政部長, Diversified Healthcare Trust：沒有。這是最重大的項目，即我們在 2025 年第一季收到的 270 萬美元業務中斷保險理賠金。還有一些其他的小額雜項，但沒有那麼大的規模。
John Massocca, 分析師, B. Riley：好的。前 Aleris 或前 Aleris 物業轉型是否仍對 2026 年第一季的業績產生直接影響？我的意思是，從更宏觀的角度來看，這些轉型進展如何？我知道您在準備發言中提到了，但是否有任何實質性的成果已經達成，或者在 2026 年剩餘時間裡還有哪些需要實現？
Matt Brown, 財務長兼財政部長, Diversified Healthcare Trust：當然。我可以先開始，然後交給 Chris 談論營運商的表現。關於轉型和相關成本，我們將其歸類為交易相關成本。其中很多都在帳面之下，並且在 NOI 之外。
Chris Bilotto, 總裁兼執行長, Diversified Healthcare Trust：是的。我想補充一下，John，關於您的問題。我的意思是，AlerisLife 的轉型進展非常順利。如您所知，它們在年底前完成。在年初的頭幾個月裡，很多這些營運商都在重新審視社區內的整體僱傭和結構，重新調整他們的銷售團隊等等。同樣，我們提到了我們發現了降低成本的機會領域。其中仍有一些增量項目正在進行中。我認為我們已經確定了更重要的項目，這些項目正在進行中，並且我們預計隨著時間的推移，至少在 2026 年之前，每個季度都會獲得額外的效益。總體而言，我認為轉型進展非常順利。再次強調，我認為我們與一些優秀的營運商建立了非常良好的關係。
John Massocca, 分析師, B. Riley：好的。那麼，具體到長照營運組合（SHOP）空間的入住率或同店入住率。我注意到環比持平。這是否僅反映了季節性因素，還是仍然是營運商轉型帶來的一些摩擦？這是否符合您的預期，還是與您最初的業績指引相比？
Chris Bilotto, 總裁兼執行長, Diversified Healthcare Trust：是的，兩者都有。我的意思是，其中有一些季節性因素，然後正如我剛才提到的，隨著這些營運商的到來，主要從一月份開始，並根據他們的前景重新評估和調整業務，這需要時間。我認為，考慮到我們在整個投資組合進行重大轉型的同時能夠維持入住率，這是一個真正的勝利。我認為這為設定節奏奠定了良好的基礎，也就是說，我們可以在第一季穩定運營，儘管存在許多干擾。當我們進入季節性更強或季節性更高的時期時，我們就可以專注於真正提高入住率，因為我們已經準備好所有要素。
John Massocca, 分析師, B. Riley：第二季長照營運組合（SHOP）的表現目前趨勢如何？
Chris Bilotto, 總裁兼執行長, Diversified Healthcare Trust：沒有，我的意思是，嚴格來說，四月份剛剛結束。數字仍在統計中，所以沒有什麼具體的可以說明。我只是認為，正如我們所提到的，我們正在重申業績指引。我們對我們的定位感到滿意。我們正在看到其他機會，正如我們所提到的。我認為我們對前景感到普遍滿意，並且有可能進一步改善，但由於我們目前處於第二季度，沒有什麼具體的可以說明。
John Massocca, 分析師, B. Riley：好的。如果我考慮業績指引中暗示的長照營運組合（SHOP）淨營運收入（NOI）增長與第一季的實際增長之間的差異。這主要是由於 2025 年第一季的較高比較基數，還是有其他需要注意的事項，例如您對下半年入住率或費率增長的預期？
Matt Brown, 財務長兼財政部長, Diversified Healthcare Trust：是的。
Chris Bilotto, 總裁兼執行長, Diversified Healthcare Trust：是的。
Matt Brown, 財務長兼財政部長, Diversified Healthcare Trust：關於入住率，我們繼續預計入住率年增 300 個基點。正如 Chris 所說，我們在第一季沒有看到太多進展。關於費率增長，我們預計費率增長 5% 以上。從季度運行率來看，我們肯定預計第二季的淨營運收入（NOI）會有所增加。由於季節性支出，我們可能會在第三季看到增長幅度略有下降，然後在第四季再次回升，以達到 1.75 億美元至 1.85 億美元的總體業績指引。
John Massocca, 分析師, B. Riley：最後，我知道您在電話會議早些時候已經談過一點，但對於對底線或甚至淨營運收入（NOI）表現的影響，您預計過去幾年資本支出（CapEx）支出的流動性對 2026 年淨營運收入（NOI）有多大影響？是否有更早完成的項目，例如一年前完成的項目，實際上是 2027 年才對淨營運收入（NOI）或甚至底線數字產生推動作用？
Chris Bilotto, 總裁兼執行長, Diversified Healthcare Trust：我認為最好的思考方式是，翻新後的典型穩定期約為 18-20 個月。如果您考慮一下，我們在 2023 年和 2024 年翻新了相當多的社區，約有 60 到 70 個社區。這些社區本身已經開始以更穩定的形式產生真正的有意義的結果。再次強調，加上新的營運商轉型，我們將從中獲得額外的效益。而 2025 年的翻新項目，涉及 20 到 25 個社區，我們預計這將在今年下半年和明年產生增量效益。這種節奏將會持續下去。
John Massocca, 分析師, B. Riley：好的。感謝您提供的所有詳細信息。我的問題就到這裡。非常感謝。
會議主持人：由於沒有其他問題，問答環節到此結束。我想將會議交還給 Chris Bilotto 結束會議。
Chris Bilotto, 總裁兼執行長, Diversified Healthcare Trust：是的。感謝各位今天參加會議。我們期待在即將舉行的行業會議上見到許多人，包括 6 月份在紐約舉行的 Nareit 會議。如果您有興趣安排與 DHC 的會議，請聯繫投資人關係部門。本次會議到此結束。
會議主持人：會議現已結束。感謝您參加今天的簡報。您可以斷開連接了。
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